Le LMNP, qu’il soit en régime Scellier Censi Bouvard ou en amortissement, reste le cadre fiscal le plus attractif pour percevoir des loyers.

Si le LMNP Scellier Censi Bouvard permet d’obtenir un réduction d’impôts de 25% du prix HT hors meubles étalée sur 9 ans, le LMNP d’occasion ouvre droit à l’amortissement comptable du prix de revient du bien (régime BIC réel) ce que ne permet pas le LMNP Scellier.

L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux charges déductibles constatées (taxe foncière, charges de copropriétés non récupérables sur le locataire, frais de déplacements, intérêts d’emprunt et assurance pour ne citer que les principaux).
Il en résulte ainsi la perception de loyers défiscalisés (non imposés) sur le long terme grâce au déficit généré par l’amortissement.

Ainsi, investir en LMNP d’occasion est intéressant à plusieurs titres :

1. Pour optimiser la fiscalité d’un investissement en LMNP Scellier : En effet, les déficits du LMNP avec amortissements sont reportables sur les bénéfices du LMNP Scellier Censi Bouvard .
2. Pour investir en immobilier lorsque l’on est pas ou peu imposable. En effet, dans ce cas le neuf, même avec réduction d’impôt n’a pas d’intérêt. Il vaut mieux se reporter sur le LMNP d’occasion qui génère des revenus plus élevés et immédiats.
3. Pour investir lorsque l’on est fortement fiscalisé. Et oui, autant investir avec un support qui ne va pas alourdir la note du percepteur. Grâce aux amortissements c’est le cas en LMNP d’occasion et pour quelqu’un taxé dès la tranche de 14%, en ajoutant la CSG, cela fait déjà 26% d’impôt non payé sur les revenus locatifs perçus et 56% pour un contribuable de la tranche à 40% !

Conclusion : neuf ou occasion, l’essentiel est de choisir la stratégie patrimoniale la plus génératrice de performance selon votre profil et vos besoins.