LMP LMNP Occasion

Grosses réparations

La définition des grosses réparation prévue par le code civil

Dans le domaine de l’immobilier, le terme « grosses réparations » est défini par l’article 606 du Code Civil. Au sens de cet article, les grosses réparations sont les gros travaux qui affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. En principe, la réalisation de ces travaux incombe au propriétaire. Mais dans certains cas, celui-ci s’exonère totalement des réparations dans le contrat de bail. Il est donc important pour le locataire de connaître les limites de son obligation de réparation du local.

Les grosses réparations selon le code civil et la jurisprudence

Selon les dispositions de l’article 606 du Code Civil, les grosses réparations englobent tout ce qui touche la structure du bâti : gros murs, voûtes, poutres, couverture, digues, murs de soutènement ou clôture entière. A contrario, tous les travaux qui n’entrent pas dans ce champ sont considérés comme de simples travaux d’entretien du local.

Pour donner des précisions sur les grosses réparations et faire la différence avec les travaux d’entretien, la jurisprudence a donné des exemples de grosses réparations :

  • travaux de remise en état des lieux après inondation,
  • travaux de prévention contre les inondations,
  • travaux de mise en conformité de la toiture,
  • travaux de réfection des installations électriques,
  • travaux de reprise d’une fuite d’eau en cave,
  • travaux de réparation de canalisation par gel pour manque de calorifugeage.

Dans certains cas, des travaux d’entretien peuvent s’apparenter à de grosses réparations. Il est donc important de faire la différence entre ces deux termes.

Différence entre grosses réparations et travaux d’entretien

Si on se réfère aux dispositions de l’article 606 du Code Civil, les travaux d’entretien sont tous ceux qui ne sont pas de grosses réparations. Concrètement, ce sont les petites réparations qui permettent de maintenir le bien en bon état. Tel est par exemple le cas d’une couche de peinture, de la réparation des compteurs, de l’entretien des appareils de chauffage ou encore de la réparation des sanitaires.

L’intérêt de la distinction entre les grosses réparations et les travaux d’entretien réside dans la charge des travaux.

La répartition des réparations des travaux selon l’article 605 et 606 du code civil

Selon l’article 605 du code civil, le locataire est tenu de faire les réparations d’entretien. Il s’agit ici des travaux d’entretien du bien immobilier. Le reste, c’est-à-dire les grosses réparations, est à la charge du propriétaire.

En principe donc, tous les grands travaux énoncés dans l’article 606 devraient être à la charge du propriétaire. Mais dans certains cas, le locataire est tenu de faire les grosses réparations. Cela arrive quand :

  • les travaux sont causés par un défaut d’entretien du local par le locataire,
  • le contrat transfert au locataire la charge de certaines grosses réparations.

Clauses contractuelles transférant les grosses réparations à la charge du locataire

Pour s’exonérer de ses obligations, le bailleur transfert parfois les grosses réparations à la charge de son locataire. Les clauses contractuelles stipulent alors que les gros travaux sont à la charge du locataire. Même si cela semble illicite, ces clauses restent légales tant qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public.

Il faut toutefois noter que la clause peut être déclarée nulle si elle est ambiguë. Si le bailleur décide donc de transférer certaines grosses réparations à la charge du locataire, il doit le mentionner expressément dans le contrat de bail.