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Indemnité d’éviction

Les principes de l'indemnité d'éviction

Généralement, l’indemnité d’éviction est un concept que l’on rencontre dans le cadre des baux commerciaux.

Le principe vient du fait qu’en signant un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit de propriété sur son fonds de commerce. En somme, le fonds de commerce englobe l’ensemble des droits qui permettent à un commerçant d’attirer des clients. Il regroupe : le nom, la marque, le personnel, les équipements, les recettes et, même l’emplacement.

L’indemnité d’éviction protège le locataire d’une éventuelle possibilité que le propriétaire annule le bail ou ne le renouvelle pas.

Quand est-ce qu’on parle d’indemnité d’éviction ?

En signant un contrat de bail commercial, un locataire jouit d’un fonds de commerce d’une part, mais aussi de droits principaux :

  • Droit au maintien dans les lieux,
  • Droit au plafonnement de son loyer.

L’indemnité d’éviction est, dans ce sens, une protection pour le locataire ayant signé un bail commercial. Et, il s’accompagne d’un droit de renouvellement du bail. Étroitement liée au premier droit protégeant le locataire, l’indemnité d’éviction évite au locataire la perte de son fonds de commerce. Un bailleur ou un propriétaire qui refuse le renouvellement d’un bail commercial doit verser une indemnité au locataire : c’est l’indemnité d’éviction.

Le montant de l’indemnité est fixé par le juge des loyers. Et, en principe, il est censé couvrir la perte de fonds de commerce. Le bailleur peut se soustraire au versement de l’indemnisation d’éviction en renonçant au congé.

Les conditions de l’indemnité d’éviction

Le contrat de bail commercial s’accompagne souvent d’une possibilité de renouvellement de bail. Le locataire peut alors demander le renouvellement ou attendre la fin du bail, pour un renouvellement tacite par reconduction.

Pour que l’acte donnant congé au locataire soit considéré, le bailleur doit en préciser les motifs et notifier que le locataire peut contester ou demander une indemnité d’éviction. Le locataire aura deux ans pour saisir le tribunal pour faire valoir ses droits.

L’indemnité d’éviction devra couvrir l’intégralité du préjudice. En d’autres termes, couvrir la perte du fonds de commerce. Mais, il doit aussi couvrir d’autres pertes : dépenses de déménagement, frais de réinstallation, frais de mutation…

Souvent, l’évaluation de l’indemnisation est menée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire. Dans le cas où l’éviction entraîne la perte totale du fonds de commerce, l’indemnisation devra couvrir ou correspondre à sa valeur de remplacement.

Certains cas entraînent l’annulation du droit à l’indemnité d’éviction :

  • Le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale, au jour de sa prise de congé.
  • L’état de l’immeuble est reconnu comme insalubre par l’autorité administrative, et doit être totalement ou partiellement détruit. C’est aussi le cas si l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger, en raison de son état.
  • Le bailleur justifie d’un motif grave et légitime accusant le locataire : l’exemple, dans certains cas, du non-paiement des loyers.