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Période ferme


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Période ferme

La notion de période ferme entre surtout en compte dans le cas d’un contrat de bail pour une location. Elle indique la durée pendant laquelle un locataire ne peut résilier le contrat de bail et ne peut pas non plus quitter les lieux. En d’autres termes, il s’agit de la période durant laquelle le bailleur ou propriétaire est garanti de percevoir ses loyers.

Période ferme et durée de bail

Il est important de préciser la différence entre la période ferme et la durée de bail. Cette dernière indique la période pendant laquelle les conditions pour la location du bien sont valables. Le locataire peut partir avant la fin de son bail de location. Les conditions de résiliation du contrat vont dépendre du type de bail.

Pour un bail d’habitation, le locataire peut quitter les lieux en tout temps, mais en respectant un délai de préavis. La période ferme n’est en revanche pas prise en compte dans ce type de bail. Cette situation ne permet donc pas au propriétaire investisseur d’avoir une visibilité ou une précision sur la perception de ses loyers.

Par contre, pour un bail commercial, le locataire est beaucoup plus cadré. Légalement, le locataire ne peut quitter les lieux que sous deux conditions : fin du bail (soit tous les 9 ou 12 ans), fin de la période triennale (tous les 3 ans). La seule exception à cette règle reste une liquidation judiciaire.

Période ferme 3, 6, 9 ans

Dans le cadre d’un bail de neuf ans, le locataire peut quitter les lieux après 3, 6 ou 9 ans. Ce principe est communément connu sous le terme « 3, 6, 9 ».

Mais à la signature du contrat de bail, le locataire peut renoncer à la possibilité de quitter les lieux à la fin de la période triennale, soit les trois premières années. Le locataire se trouve dans ce cas engagé dans une période plus longue que les trois ans, et la période ferme s’en trouve automatiquement prolongée.

Condition de validité de la période ferme

 Pour être valide, la période ferme doit répondre à deux conditions :

  • Elle doit être expressément et clairement stipulée dans le contrat de bail. Toute sorte d’ambiguïté ou de formulation floue pourrait constituer un préjudice pour le bailleur ;
  • La durée n’est ferme que si le locataire est solvable, c’est-à-dire dans de bonnes conditions financières et que l’exploitation du local est rentable. Si le locataire est mis en liquidation judiciaire, la période ferme ne joue plus.

En cas de mauvaise santé financière, le locataire peut demander une révision judiciaire du loyer. Cette procédure pourrait porter préjudice à l’investissement du propriétaire. Il faut donc prendre des précautions dans le cadre d’une durée ferme et préférer les périodes plus courtes.

Calcul de la période ferme d’un bail commercial

Pour calculer la période ferme dans le cadre d’un contrat de bail commercial, on prend en compte la durée restante entre la date de conclusion du contrat et la prochaine échéance triennale du bail (3e ou 6e anniversaire du bail).

Cette méthode de calcul est valable dans tous les cas de bail commercial, également dans le cas des résidences services en LMNP. Généralement, pour le cas des résidences services (tourisme, affaires, étudiant, EHPAD ou senior), la période ferme est de 9 ans ou 12 ans. A noter que la période ferme est comptée à partir de la date où le contrat de bail a été signé. Après un premier renouvellement du bail, la période ferme s’étend tout au plus à trois années.

 

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