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Période triennale


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Période triennale
Période triennale

La période triennale est un terme spécifique au bail commercial. Elle désigne les subdivisions que comporte la durée totale d’un bail en sous-période de 3 ans. Pour rappel, un bail commercial s’étend sur une durée totale minimum de 9 ans, et rarement,  il peut aller jusqu’à 12 ans.

Période triennale 3, 6, 9

La période totale d’un bail commercial est subdivisée en trois et intervient ainsi sous 3 ans, 6 ans, et 9 ans après la signature du contrat de bail. Cette notion est plus connue sous l’appellation « bail 3, 6, 9 » (désignant chaque subdivision de la durée du bail).

Pour l’investisseur, cette notion est importante du fait qu’à chaque période triennale, le locataire peut donner congé et quitter les lieux. Cette résiliation du contrat doit toutefois respecter la période normale de préavis, à savoir 6 mois.

Renonciation à la période triennale

Il arrive que le locataire renonce à son droit sur la période triennale. Par cette renonciation, la durée ferme s’en trouve rallongée. Le propriétaire s’assure alors la stabilité de la perception du loyer.

Mais pour que la renonciation soit valable, elle doit être formulée explicitement dans le contrat de bail. Toute formulation implicite ou floue remet en cause la validité de la clause.

Dans le cas où le locataire renoncerait explicitement à la possibilité de jouir de la période triennale, la durée du bail sera ferme, soit 9 ans. Après les 9 ans, si aucune des deux parties ne met fin au contrat, celui-ci sera reconduit de manière tacite pour une nouvelle durée de 9 ans.

Résiliation au terme de la période triennale

Résiliation par le locataire :

Pour le cas du locataire, la résiliation du bail commercial à la fin de chaque période triennale peut se faire sans justification. Le locataire doit cependant respecter des conditions de délais et de forme pour prendre congé de son bail. Une lettre de demande de congé du bail doit être adressée au propriétaire 6 mois avant l’échéance de la période triennale. Pour la forme, il doit s’agir d’une lettre recommandée avec une demande d’avis de réception. C’est la seule forme disposant d’une valeur légale, les autres formes pouvant être révoquées par le bailleur.

Résiliation par le bailleur :

Le bailleur peut lui aussi demander la résiliation du bail à la fin de la période triennale. Mais contrairement au locataire, le bailleur doit formuler des justificatifs précis pour sa demande de résiliation. À savoir que le locataire ne peut donner congé au locataire que suivant des cas énoncés par la loi : construction, reconstruction, réaffectation du bien…

Il est exigé du bailleur qu’il ne déguise pas la demande de congé, ou du moins les justificatifs. Si le congé est obtenu de manière frauduleuse, elle sera déclarée comme nulle. Dans ce cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction. Il ne s’agira plus en effet d’une résiliation du bail, mais d’une éviction du locataire.

 

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