Contrat de location liant un loueur et un locataire, le bail d’habitation porte principalement sur les termes de location d’un local à usage d’habitation. Il peut aussi s’agir d’un local mixte, à usage professionnel et d’habitation.
Les logements concernés par le bail d’habitation
Ce type de contrat engage le
bailleur pour une durée minimale de trois années pour une personne physique. Mais cette durée est revue à 6 ans dans le cas où le bailleur est une personne morale.
Le bail d’habitation concerne les locations nues, même pour les locaux à usage mixte (professionnel et habitation). Ce bail couvre aussi les locations
meublées et les colocations à contrat unique (quand les colocataires signent un même bail).
Arrivé à terme, le bail de location se poursuit par tacite reconduction ou par suite d’une offre de renouvellement accepté.
Mais il reste possible pour le locataire de résilier le contrat de bail à tout moment, le cas échéant, il doit respecter un préavis de trois mois.
Les textes juridiques régissant le bail d’habitation
Plusieurs cadres juridiques régissent le bail d’habitation, comme :
- Les dispositions générales des articles 1713 ;
- La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visant l’amélioration des rapports locatifs ;
- Les dispositions diverses apportées par la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, visant la réforme des procédures civiles d’exécution sur la résiliation et la procédure d’expulsion ;
- La loi n°98-657 du 29 juillet 1998, portant sur la lutte contre les exclusions ;
- La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 visant l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Le décret n°2015, promulgué le 29 mai 2015, porte
définition sur le contrat type, qui figure en annexe au décret. Ce contrat type s’applique sur les locations soumises au titre premier de la loi du 6 juillet 1989.
Durée d’un bail d’habitation
Suivant les législations en vigueur, la durée d’un bail d’habitation varie selon les types de location :
- Location nue,
- Location meublée,
- Location à des étudiants.
Mais il faut aussi faire la distinction entre deux types de locataire : personne physique ou personne morale.
Dans le cas d’une personne physique (un particulier), la durée minimale est de trois ans renouvelable. Pour une personne morale (société ou association), le bail d’habitation dure au minimum 6 ans.
La reconduction tacite est de mise si les deux parties ne réagissent pas à la fin du bail. Les mêmes conditions que celles du précédent bail sont alors appliquées.
La durée minimum d’un bail d’habitation peut être ramenée à 1 an si le bailleur prévoit de récupérer son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Il doit dans ce cas mentionner explicitement les raisons dans le bail. Il est tenu de notifier le locataire deux mois avant la fin du contrat.
Pour le cas d’une location meublée, la durée du bail est d’une année minimum. La reconduction tacite de bail se fait à la fin des 12 mois sauf action d’un des deux parties.
Pour les locations à des étudiants, le propriétaire peut proposer un bail de 9 mois. Mais dans ces cas-là, le bail ne peut être éligible à une reconduction tacite.
