Baux d’habitation : blocage des loyers dès le 1er août
Principe du blocage pour la relocation et le renouvellement du bail
Le bailleur sera concerné par le blocage du loyer en cas de changement de locataire au cours des 12 mois qui suivent la publication du décret.
D’une part, le texte vise les logements définis à l’article 17 b, c’est-à-dire les logements qui ne relèvent pas du secteur de libre détermination du loyer et, d’autre part, qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer depuis moins de 6 mois.
Le principe de blocage est simple : le nouveau loyer doit correspondre à l’ancien loyer.
Dérogation en raison des travaux réalisés
Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une augmentation de loyer est alors possible, mais celle-ci ne doit pas excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Dérogation en raison d’un loyer précédent trop bas
La seconde dérogation est l’hypothèse où le loyer précédent était manifestement sous-évalué. Rappelons que cette notion de loyer manifestement sous-évalué s’apprécie par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit justifier la sous-évaluation en fournissant des exemples représentatifs des loyers pratiqués dans des logements comparables. L’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 pose les règles de ce système de références.
Lorsque le loyer appliqué au locataire sortant est manifestement sous-évalué, le loyer peut être augmenté.
Cependant la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
– sur le loyer mensuel : la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers de voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire ;
– sur le loyer annuel : une majoration égale à 15 % du coût réels (TTC) des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, réalisés par le bailleur depuis la dernière location d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
