La clause résolutoire, dans le cadre d’un contrat de location, prévoit la résiliation du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle des deux parties. Cette clause permet surtout de se passer des recours en justice. Le bénéficiaire de la clause n’a plus qu’à faire valoir son droit.
Principe de la clause résolutoire en bail de location
Le contrat de bail de type location permet d’inclure une clause résolutoire, qui est fortement conseillée, autant pour le locataire que pour le
bailleur. Avec cette clause, le propriétaire peut par exemple résilier automatiquement un contrat de bail par manquement d’obligation du locataire. Le manquement peut être un loyer non payé ou autre.
En pratique, la clause résolutoire permet d’accélérer la procédure judiciaire pour la résiliation du contrat. Dans l’absence de cette clause, les deux parties devront passer par un recours judiciaire. Si la clause résolutoire n’existe pas sur le contrat de location, celui qui veut résilier le contrat doit déposer une requête au tribunal d’instance. Celui-ci se prononcera sur le statut de la résiliation après étude du contentieux, ce qui rallonge le délai de traitement. Ce n’est alors qu’après la validation de la résiliation du contrat que le propriétaire pourra déposer une demande d’expulsion du locataire.
Les motifs d’une clause résolutoire
Dans le cadre d’un bail d’habitation à usage de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 prévoit trois points principaux pour la clause résolutoire :
- Le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- La non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
- Le non-respect de l’obligation d’utiliser paisiblement les locaux.
Ce dernier point est souvent connu comme étant à l’origine de troubles du voisinage constaté par une décision de justice. La clause entre en vigueur si, un mois après commandement, le résultat reste le même.
Ce sont jusqu’à aujourd’hui les seules raisons qui entrent en jeu dans la clause résolutoire et qui permettent de demander la résiliation du bail. Toute autre cause est réputée comme non écrite. Certes, il est possible de rajouter d’autres raisons permettant la résiliation du contrat de bail, mais la décision dépendra principalement du tribunal d’instance.
Mise en œuvre de la clause résolutoire
Certes, la clause résolutoire est automatique, mais son effet n’est pas pour autant immédiat. Le locataire dispose d’un délai de mise en demeure pendant lequel il peut s’acquitter de ses manquements. C’est une sécurité que le législateur offre au cocontractant, qui dispose d’une dernière chance pour se rattraper.
Dans ce sens, le bailleur doit notifier le locataire d’une mise en demeure avant de lui imposer un commandement. Si après chaque étape le résultat reste le même, le bailleur doit envoyer un commandement au locataire pour informer que son contrat de bail risque d’être résilié.
La mise en œuvre de la clause passe obligatoirement par la délivrance d’un commandement préalable. C’est un acte extrajudiciaire dont le but est d’informer le cocontractant du manquement aux obligations contractuelles. Ce commandement est signifié par un huissier de justice pour se faire valoir. Cette signification marque le début du délai accordé au locataire pour remplir ses obligations contractuelles.
