Comment évaluer un LMNP ?
La valorisation d’un bien immobilier LMNP ou LMP n’est pas la simple résultante d’un calcul financier tenant compte de la rentabilité attendue compte tenu du risque (comparée au taux sans risque (ou quasi sans risque type OAT) et du loyer numéraire.
Pour déterminer l’exacte valeur de marché d’un bien, une étude de marché correctement menée doit prendre en compte :
- La valeur immobilière : étude comparative avec un bien équivalent en immobilier classique, et en LMNP par rapport aux biens vendus ou sur le marché.
- La valeur commerciale : la valeur en fonctions des contraintes du bail commercial,
- La valeur financière : calculée à partir de la rentabilité attendue et du loyer numéraire.
Ces valorisations sont à pondérer en fonction de la rentabilité de l’exploitation et de sa pérennité car quelque soit la taille de l’exploitant (leader ou société exploitant un site unique), si la rentabilité d’exploitation n’est pas au rendez-vous, la baisse des charges d’exploitations, elle le sera, et donc la baisse du loyer qui est bien souvent le premier poste de charges de l’exploitant.
Lorsque nous pratiquons une étude de marché, ce sont l’ensemble de ces critères que nous prenons en compte, garantissant ainsi à nos clients vendeurs d’avoir une valeur de marché au plus juste et nos clients acquéreurs d’acheter au juste prix.
