Comment passer du régime des revenus fonciers à la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Afin d’optimiser un investissement immobilier locatif, il peut être intéressant de passer du régime des revenus fonciers (location nue) à celui de la location meublée non professionnelle (LMNP). Si cette opération s’avère très profitable, les revenus LMNP bénéficiant d’un régime comptable plus favorable, il convient de le mettre en œuvre au bon moment et en prenant les précautions utiles.

– Quelles sont les conditions pour passer en LMNP ?
Plusieurs autorisations nécessaires :
Le changement d’usage est à déclarer en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code de tourisme et au titre de l’article L631-7 du CCH pour les communes de plus de 200.000 habitants.
NB : La loi Alur a mis en place un régime d’autorisation temporaire (cf. BDPI 8 avril 2014) dont les conditions de délivrances par la mairie sont fixées par le conseil municipal.
Le cas échéant, une autorisation est à obtenir de la part du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale de copropriété.
Enfin, il faut bien sur être propriétaire des meubles et mettre en place un bail en meublé.

– Qu’est ce qu’un logement meublé ?
Une logement meublé est défini par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Pour être considéré meublé, le logement doit donc être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, et bien sur être pourvu de chauffage, d’alimentation en eau et de sanitaires.
NB : Une liste du mobilier requis doit faire l’objet d’un décret à venir.
Pour pouvoir louer en meublé, le propriétaire doit donc être propriétaire  des meubles et mettre en conformité son bail de location puisque la liste détaillée du mobilier fourni sera obligatoirement  annexée à celui-ci et signée.

– Quel est le bon moment pour passer en meublé ?
Le bon moment pour passer de la location nue à la location meublée se détermine en fonction de 2 aspects principaux.
Tout d’abord, les obligations afférentes à un régime fiscal de faveur dont a bénéficié l’investissement doivent être remplies.
Pour les investissements ayant bénéficié des avantages fiscaux procurés par les lois Scellier, Demessine, ZRR, Malraux, la location doit avoir été effective et continue, en respectant les conditions imposées et durant une durée déterminée.
Pour les investissements ayant une obligation d’affectation à la location nue (Monument Historique ou déficit foncier) il est nécessaire d’attendre 3 ans après la dernière année d’imputation d’un déficit sur le revenu global.
Les investissements en loi De Robien, Périssol, Borloo se trouvent devoir respecter les 2 séries de contraintes.
En second lieu, il n’est intéressant de passer à la location meublée non professionnelle (LMNP) que si les revenus fonciers générés sont positifs c’est à dire que les loyers sont supérieurs à l’ensemble des charges déductibles.

– Quels sont les avantages fiscaux à louer en meublé non professionnel LMNP ?
Contrairement au régime de location nue (régime des revenus fonciers)  la location meublée LMNP permet de bénéficier de la règle de l’amortissement comptable qui s’applique à la valeur du foncier ( valeur de l’immeuble hors terrain) et aux mobilier.
Pratiquement, les amortissements calculés viennent donc s’ajouter aux autres charges déductibles (taxes, intérêts de crédits, assurance et charges diverses). Par effet mécanique, le résultat net fiscal est donc inférieur à ce qu’il serait en régime foncier et l’imposition (impôt sur le revenus et CSG) qui en découle s’en trouve fortement diminuée.
Si le déficit constaté en LMNP n’est pas imputable sur le revenu imposable, il est par contre possible de l’imputer sur le bénéfice issus d’autres activités de location meublée. En cas d’inexistence d’autres bénéfices, le régime LMNP permet la mise en réserve du déficit afin de l’utiliser ultérieurement lorsque le résultat fiscal deviendra bénéficiaire.

A noter :
En cas de cession, les immeubles loués en LMNP sont soumis au régime d’imposition des plus-value des particuliers soit une exonération totale d’imposition de la plus value au bout de 22 ans de détention et une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

La location meublée non professionnelle LMNP permet donc de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés sur le long terme.