Comment revendre un LMNP ?
Nombreux sont les investisseurs qui acquièrent des biens en LMNP pour ensuite les revendre après quelques années de détention. Que ce soit pour récupérer des liquidités, effectuer un nouvel achat immobilier, placer son argent sur un autre support… la revente LMNP est un moment clé pour les investisseurs immobiliers en LMNP. D’où la nécessité de bien la préparer.
Revendre un LMNP, les règles à connaître
La revente LMNP constitue une alternative intéressante pour les investisseurs quand le bien atteint la maturité. Ils pourront en effet tirer une plus-value de l’investissement. Mais pour bien revendre son LMNP, il faudrait avant tout savoir bien acheter. Le propriétaire LMNP devra également bien estimer son bien et revendre au bon moment.
Règle n°1 : bien acheter pour bien revendre son LMNP
La revente LMNP se prépare dès l’achat du bien. L’investisseur doit avoir acheté un bien de qualité et respectant certains critères. Il faut par exemple que le bien LMNP soit sur un marché porteur, comme les résidences étudiantes ou les EHPAD.
La qualité de l’exploitant jouera également sur la revente du bien. Les potentiels acheteurs seront en effet plus intéressés par un LMNP géré par un gestionnaire solvable et compétent. Pour ne pas se tromper dans l’achat, l’idéal est de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Règle n°2 : revendre au bon moment
Pour une revente LMNP réussie, il faudra choisir le bon moment pour le faire. S’il n’y a pas d’urgence, il vaut mieux prendre le temps de consulter un spécialiste dans le domaine. Pour cause, les prix sur le marché immobilier varient en fonction de la situation économique. Dans certains cas, reporter la période de revente LMNP est bien plus intéressant pour le propriétaire.
Règle n°3 : bien estimer son bien LMNP
L’estimation d’un bien immobilier LMNP dédié à la revente constitue une étape importante. Un bien mal estimé risque de ne pas se revendre, ou pire, de faire perdre de l’argent au propriétaire. En général, le prix du bien doit se rapporter au rendement qu’il offre. Il convient ainsi de calculer la rentabilité locative du bien LMNP avant de revendre. Elle s’obtient en faisant le rapport entre le loyer annuel et la valeur du bien immobilier. Le résultat multiplié par cent permet d’obtenir le taux de rentabilité.
Revendre un bien LMNP, les critères de choix
Le marché des LMNP est largement détenu par les purs investisseurs. Ces derniers se ruent vers les biens meublés avec de forts potentiels pour rentabiliser leur placement. Aussi, un investisseur LMNP désirant acquérir un bien en revente aura le même raisonnement que le vendeur au moment où il a acheté son bien. Il prendra en compte plusieurs critères.
Une fois arrivé à maturité, un investisseur pense nécessairement à la revente de son bien LMNP. Pour écouler le produit sur le marché, il doit prendre en compte les critères de sélection des potentiels acheteurs.
Le gestionnaire
En LMNP, la qualité du gestionnaire est un critère déterminant pour la revente du bien. Pour rappel, ce gestionnaire exploite la résidence suivant les termes fixés avec le propriétaire dans un contrat de bail. Il assure la gestion du bien et le recouvrement des loyers. Pour être crédible auprès des potentiels acheteurs, ce gestionnaire doit être solvable et de qualité. Son dossier doit être bien solide pour attirer les nouveaux investisseurs LMNP.
Le contrat de bail commercial
Ce document est la base d’un investissement en LMNP. Sa rédaction ne doit donc pas être prise à la légère, au risque de bloquer la revente LMNP. Le contrat de bail doit comporter divers éléments, notamment la charge des travaux d’entretien, le montant du loyer et la durée du bail. En général, le contrat s’étend sur 9 ou 12 ans, selon les négociations entre le gestionnaire et le propriétaire du bien LMNP.
Le rendement LMNP
Ce point est sans doute le plus important dans le cadre de la revente LMNP. Avant d’investir, un acheteur se penchera toujours sur le rendement offert par le bien. Encore une fois, le gestionnaire tiendra un rôle important. En effet, ses compétences influent sur la rentabilisation ou non de l’investissement LMNP.
Concrètement, pour revendre une location meublée, le propriétaire LMNP doit mettre en avant la sécurité, la rentabilité et la pérennité de son placement. Ces points sont ceux que l’acheteur prendra en compte.
Vers qui se tourner pour vendre un LMNP ?
Comme pour tout bien immobilier, il existe plusieurs solutions pour revendre un LMNP ou revendre un LMP, qu’il s’agisse d’une chambre médicalisée en EHPAD ou maison de retraite, d’un appartement en résidence seniors, étudiant, tourisme, affaires ou d’une chambre d’hôtel.
La revente de particulier à particulier
La vente LMNP de particulier à particulier est tout à fait possible. Pour le vendeur, la difficulté consiste à expliquer à l’acquéreur les conditions sans rien omettre. Le risque d’une mauvaise explication est tout simplement la nullité de la vente si l’acquéreur peut prouver une omission d’information du vendeur. Si l’acquéreur est initié, il sera certainement plus exigeant sur le prix du LMNP. Le vendeur vendra-t-il au juste prix ? De même, si le vendeur surestime la valeur de son bien, l’acquéreur parviendra-t-il à acheter au juste prix ?
La revente par une agence locale
Le cœur de métier des agents immobiliers locaux est de vendre des biens immobiliers destinés à l’occupation en résidence principale ou secondaire. Ils n’ont donc pas en général la clientèle pour les biens LMNP loués en bail commercial. La plupart du temps, ces experts du marché immobilier résidentiel classique n’ont pas non plus les connaissances spécifiques pour maitriser parfaitement une revente de LMNP et préfèrent ne pas s’en occuper ou pensent qu’il n’y a pas de marché et proposent alors au vendeur un prix très décoté pour avoir une chance de le vendre. Par ailleurs, l’absence de conseil peut nuire à l’aboutissement de la vente une fois le compromis signé.
La revente par un spécialiste
Une société spécialisée a toute la compétence immobilière, financière, juridique et fiscale pour estimer au juste prix et revendre un LMNP. Ceci est d’autant plus vrai s’il s’agit de revendre une chambre EHPAD qui est un bien très spécifique.
Comme il s’agit de son cœur de métier, ce spécialiste est connu des investisseurs recherchant ce type de biens. Grâce à des partenariats avec des conseillers en gestion de patrimoine, il touche aussi des clients moins avertis qui seront acquéreurs grâce aux conseils reçus par les CGP.
La revente d’un LMNP d’occasion par une société spécialisée est donc certainement la solution la plus rapide et efficace pour estimer un bien en résidence services à son juste prix et revendre un bien LMNP.
Revente LMNP, avant ou après 9 ans ?
Si les particuliers se tournent vers l’investissement en LMNP, c’est surtout pour les avantages fiscaux qu’il offre. Mais pour en profiter, ils doivent détenir le bien pendant un certain délai.
La revente LMNP avant 9 ans
La revente LMNP avant 9 ans est déconseillée pour les investisseurs ayant acquis le bien dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Pour cause, les avantages fiscaux liés à ce dispositif s’étalent sur 9 ans. Cela signifie que l’investisseur LMNP doit garder le bien pendant cette période avant de le revendre s’il veut bénéficier des avantages fiscaux.
Si le propriétaire décide malgré tout de revendre son bien avant ce délai, ses avantages fiscaux seront annulés par l’administration fiscale. Toutes les sommes déduites du revenu imposable seront alors réintégrées dans la base initiale, sans déduction. Aussi, s’il s’obstine à conserver la réduction d’impôt alors que la revente a été effectuée avant 9 ans, il encourt de lourdes sanctions, en vertu des articles 1727 et 1758A du code général des impôts. La revente LMNP avant 9 ansn’est donc pas envisageable sauf cas de force majeure, comme la perte d’emploi, le décès ou l’expropriation.
La revente LMNP après 9 ans
La loi Censi-Bouvard offre la possibilité aux propriétaires LMNP de revendre leur bien après 9 ans de détention. La revente LMNP après 9 ans est donc intéressante pour l’investisseur car après ce délai, il pourra profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi.
Une fois les 9 ans écoulés, l’investisseur est totalement libre de ses engagements envers l’administration fiscale. Il peut revendre son bien en toute quiétude, sous condition de trouver un autre investisseur. Mais cela ne signifie pas que le bien lui offrira de suite une plus-value. Pour rentabiliser son placement, il doit adopter la bonne formule de revente LMNP.
En général, les propriétaires LMNP préfèrent recourir à une société spécialisée dans le domaine. Cette dernière connaît parfaitement l’état du marché et peut faire une bonne estimation du bien.
Revente LMNP : fiscalité
La fiscalité est un point à ne pas négliger dans le cadre d’une revente LMNP. En effet, elle conditionne la rentabilisation ou non de ce type de placement. En France, le revendeur n’est pas assujetti à la TVA revente LMNP. Néanmoins, l’acquéreur de son bien doit s’engager à reprendre ses activités et renouveler ainsi le bail commercial avec le gestionnaire LMNP. Le bien devra être maintenu en gardant le régime de TVA s’il s’agit d’une résidence de services.
Selon la loi de finance rectificative de 2006 (article 257 bis du CGI), la revente d’un bien ayant bénéficié de la réduction de TVA n’implique pas le remboursement de celle-ci au prorata des années restant à courir jusqu’à 20 ans si l’acquéreur conserve le bien loué par bail commercial soumis à la TVA.
Nous détaillons ceci sur notre blog, à l’adresse : https://www.creation-developpement-patrimoine.com/revente-lmp-lmnp-et-regularisation-de-tva-au-vu-de-larticle-257-bis-du-cgi/
Dans la revente LMNP, il se pourrait que l’investisseur profite d’une plus-value. Cette plus-value sera calculée en prenant en compte les montants hors taxe de l’achat et de la revente du bien. Elle est obtenue en faisant la différence entre le prix d’achat et le prix de la revente. La fiscalité de cette plus-value suivra le régime d’imposition de celle des particuliers avec un barème d’abattement spécifique.
Revente LMNP, des avantages intéressants sous quelques réserves
Parmi les avantages de la revente LMNP, l’investisseur pourra dans un premier temps profiter de revenus immédiats. Un bien meublé offre des revenus dès son achat sur le marché secondaire. Dans un tel placement, le taux de rentabilité est connu à l’avance. Contrairement à un achat en VEFA ou en neuf, l’investisseur connaît exactement le rendement qu’il pourrait tirer du placement en LMNP.
Pour le futur acquéreur, profiter d’une revente LMNP pour investir sur ce marché constitue également une aubaine. En effet, il investit dans un bien qui a déjà ses preuves pendant 9 ans. De plus, il pourra acquérir un bien généralement bien situé. Il doit cependant être vigilant sur certains points au risque de perdre de l’argent.
Dans un premier investissement en LMNP d’occasion, la recherche de gestionnaire est toujours difficile. Les bons gestionnaires avec les compétences nécessaires dans le domaine se font rares. A moins de se faire recommander, les investisseurs LMNP ont donc du mal à trouver le bon gestionnaire. Mais en profitant d’une revente LMNP, ils ne seront pas confrontés à ce problème puisque le bien a déjà un gestionnaire. Il leur suffit de revoir les termes du contrat de bail commercial. Il faut aussi noter que ce marché ne réserve pas de surprise. L’investisseur peut avoir toutes les données dès l’acquisition du bien.
Attention toutefois car toutes les reventes LMNP ne sont pas sans encombre. Comme nous le savons, la première condition pour bien revendre est d’abord de bien acheter. Si l’investisseur a acquis sa location meublée dans une résidence service de qualité, alors il pourra revendre facilement et espérer une plus-value. Dans le cas contraire, la revente LMNP pourrait lui faire perdre de l’argent. Concrètement, la revente LMNP se prépare dès l’achat du bien.
