En termes de fiscalité, tout propriétaire qui loue un logement meublé est considéré comme étant un Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP. C’est une activité que l’Etat considère comme étant commerciale. Ce type d’activité relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Les logements meublés loués à titre non-professionnel ne sont pas soumis au même régime que les logements meublés loués à titre professionnel. Le LMNP présente certains avantages fiscaux.
Expert-comptable LMNP
En location meublée, la présence d’un expert-comptable est une nécessité. La fiscalité liée à ce type de location étant complexe, elle nécessite un choix judicieux. Un expert-comptable peut orienter le choix pour un régime micro-entreprise ou un régime réel, en se basant sur les contraintes et les possibilités.
L’imposition du bénéfice
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Régime micro-entreprise :
En principe, le loueur en meublé relève du régime des micro-entreprises, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur aux plafonds des micro-entreprises. Mais le propriétaire n’a pas à tenir un livre comptable en bonne et due forme pour bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais. Il est automatiquement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais sur une partie seulement de son chiffre d’affaires.
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Régime réel
Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut aussi choisir de suivre le régime réel. Quand le plafond du chiffre d’affaires est dépassé, il passe aussi automatiquement sous ce régime fiscal. Dans ce cas, il est tenu d’avoir une comptabilité en bonne et due forme et qui suit les règles des BIC. Il peut donc déduire certains éléments des recettes :
- Frais d’acquisition (droit d’enregistrement),
- Intérêt d’éventuels emprunts,
- Travaux d’entretien et de réparation,
- Amortissement sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non-déductibles.
Le régime réel, normal et simplifié
Dans le régime réel, les bénéfices de la location meublée non-professionnelle sont imposés, s’appuyant sur les bénéfices du bien et sur la TVA. Le montant des recettes locatives prises en compte pour l’imposition sera le bénéfice imposable. En d’autres termes, la différence entre les loyers perçus sur l’année et les divers frais et charges liés à l’activité.
Pour le régime réel, il y a aussi deux sous-régimes possibles :
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Régime réel simplifié
Automatiquement, les loueurs meublés non-professionnel seront soumis à ce régime si la recette est inférieure à 32 900€.
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Régime réel normal
Dans le cas où la recette locative des loueurs meublés non-professionnels dépasse les 236 000€, ils sont directement soumis au régime réel normal et imposés dans ce sens. Les loueurs affiliés à ce régime ont pour obligation de tenir une comptabilité et de procéder à un inventaire du mobilier chaque année. Chaque changement qui risque d’influencer le bien doit être enregistré chronologiquement et de façon comptable.
L’adhésion au régime normal apporte aussi des avantages, notamment sur le côté fiscal. En adhérant à un centre de gestion agréé par exemple, le loueur en meublé non-professionnel pourra bénéficier de la déduction des honoraires.
Pour adhérer au régime réel, il faut être déclaré comme Loueur en Meublé Non Professionnel et avoir retourné le formulaire P0I au greffe du Tribunal de commerce. Cette étape permet d’avoir un numéro de SIRET utile à la déclaration réelle.
