Dans le contexte de la location immobilière, la « durée ferme » d’un contrat de bail est la durée durant laquelle le locataire ne peut résilier le contrat. En pratique, c’est la durée pendant laquelle le locataire ne peut partir. C’est la raison pour laquelle elle est souvent assimilée à la durée pendant laquelle le propriétaire est garanti percevoir ses loyers.
Durée ferme et durée de bail
La durée ferme est différente de la durée de bail, mais elle fait allusion à une certaine période de la durée de bail. La durée ferme désigne la durée pendant laquelle les conditions de location agréées au début du bail restent valables.
Dans le contrat de bail, des points apportent des précisions sur les raisons et les possibilités pour le locataire de partir avant la fin du bail. Ce point diffère selon les cas : contrat de bail d’habitation ou bail commercial.
- Bail d’habitation : le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis. Il est par exemple possible qu’un locataire demande à partir le lendemain de la signature du contrat de bail, mais il doit respecter le préavis tel qu’il est stipulé sur le contrat. Il n’y a ainsi pas de durée ferme à proprement parler pour ce type de bail, et le propriétaire n’aura pas de visibilité en termes de perception des loyers.
- Bail commercial : le locataire est plus engagé. Il ne peut partir légalement sauf en cas de liquidation judiciaire, dans deux cas :
- A la fin du bail, soit tous les 9 ans ou 12 ans après la signature du contrat,
- A la fin de la période triennale, soit tous les trois ans.
Durée ferme bail commercial
Pour le cas d’un bail commercial, si la durée de bail est de 9 ans, on utilise souvent le terme « 3/6/9 » pour parler de la durée ferme. Plus précisément, pour ce cas, le locataire peut partir après 3 ans, 6 ans ou à la fin du bail, une fois les 9 ans écoulés. Le locataire peut aussi renoncer à la possibilité de partir à la fin des trois ans. La durée ferme s’en retrouve automatiquement modifiée pour un délai de 6 ans. Il faut toutefois que le locataire mentionne explicitement renoncer à cette possibilité pour qu’elle soit valide.
Avec la Loi Pinel, le locataire ne pourra plus jouir de la possibilité de remanier le délai triennal. La durée ferme du contrat de bail se retrouve dans ce sens plafonnée à la durée ferme de 3 ans. C’est le cas pour tout type de contrat de bail, sauf bureaux et locaux monovalents. Les résidences services et les hôtels sont les seuls à ne pas en être concernés.
La durée ferme, pour un bail commercial, se calcule sur la période restante allant jusqu’à la date où le locataire pourra partir.
Pour une résidence services, la durée de la période ferme va généralement de 9 à 12 ans, en comptant à partir de la date de signature du contrat de bail. Mais ce délai passe à trois années après la signature d’un renouvellement de contrat de bail.