Pour faire face à un besoin d’hébergement médicalisé en forte hausse, les 15 dernières années ont été l’occasion d’une forte croissance de la construction d’EHPAD avec un recours majeur à l’épargne privée. Les EHPAD sont donc devenus un support d’investissement immobilier géré des plus pertinents en LMNP occasion .
Définition et règlementation d’un EHPAD
Comme on l’a vu un EHPAD est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes , autrement dit une maison de retraite médicalisée publique ou privée. Il s’agit donc d’un bâtiment collectif regroupant des chambres et des parties communes dédiées aux soins et à la vie collective : salons, bibliothèques, espaces détentes, local coiffure, restaurant, jardins…
Tout EHPAD est soumis à une procédure d’autorisation préalable du Conseil Général et de l’Agence Régionale de Santé (ARS). L’autorisation d’exploitation est scellée par une convention pluriannuelle pour une durée de 5 ans renouvelable.
La convention dicte notamment la capacité d’accueil de chaque résidence et engage l’exploitant à un encadrement de qualité et au respect du corpus législatif et réglementaire inscrit au Code de l’action sociales et des familles.
Le fonctionnement d’un EHPAD
Un EHPAD doit justifier des équipements médicaux adaptés et d’une équipe soignante dirigée par un médecin coordonnateur. Les soins médicaux sont dispensés en permanence 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24.
L’offre de services de chaque établissement recouvre l’ensemble des prestations nécessaires pour permettre aux résidents une bonne qualité de vie : logement et soins médicaux, restauration, divers services spécifiques tels que blanchisserie, activités et animations…
Certains services sont assurés par des intervenants extérieurs : ergothérapeute, psychologue, kinésithérapeute, coiffeur, podologue, pédicure.
La prise en charge est unique, adaptée aux besoins de chaque résident, selon ses habitudes de vie, ses problèmes de santé, son culte, ses goûts ou obligations alimentaires.
Les principaux exploitants :
Les EHPAD privés ont été longtemps gérées par des sociétés indépendantes qui se sont petit à petit regroupées. En 2015, les leaders de la gestion d’EHPAD sont aujourd’hui ORPEA , Korian, Domusvi , Le Noble Age, Colisée Patrimoine…
Un classement annuel des gestionnaires d’EHPAD privés est établi par le magasine Maisons de Retraites et permet de connaître les principaux acteurs et de juger de leur taille et de leur développement. C’est une source d’information très utile pour préparer un investissement EHPAD .
Investir en EHPAD les raisons qui motivent ce choix
Une demande en hausse constante
Selon l’ INSEE, d’ici à 2025, le nombre de personnes âgées dépendantes va croître de près de 25%. Il faudra alors près de 500 000 places disponibles pour accueillir des patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.
D’ici à 2026, le nombre de personnes de 80 ans et plus devrait représenter 6% de la population, soit un peu plus de 4 millions. D’ici à 2035, le nombre de personnes âgées progressera encore de façon importante en raison de l’arrivée à 60 ans de la dernière génération du baby boom.
Le nombre de personnes de 80 ans et plus devrait progresser jusqu’à 7 à 10 millions d’ici 2060.
La demande est donc en hausse et va le rester étant donné le vieillissement de la population.
Une pénurie d’offre
Les EHPAD ont été construits afin de permettre à l’Etat de faire des économies. En effet, avant les EHPAD le personnel de soin se déplaçait de logement en logement en facturant déplacements et soins auprès de chaque patient.
Les EHPAD ont donc été construits afin de faire des économies sur le poste déplacement en salariant le personnel dans l’établissement. L’Etat attribue des dotations annuelles pour le fonctionnement de la partie soin et l’établissement fait son affaire de la partie hébergement et restauration.
L’augmentation du nombre d’EHPAD est donc conditionnée à l’attribution de dotations soins qui sont décidées par les ARS et conseils généraux. Etant donnés les engagements financiers que représentent un EHPAD , les collectivités étudient très précisément le besoin en amont et l’augmentation du nombre d’EHPAD est donc très lent.
Un cadre locatif avantageux
Investir en EHPAD c’est donc faire le choix d’un support d’investissement immobilier où la demande est forte et l’offre très inférieure à la demande.
Les établissements sont loués aux propriétaires par le biais de baux commerciaux qui déterminent un loyer pour la chambre louée quelque soit le taux d’occupation (en moyenne supérieur à 90%). L’investisseur n’a donc évidemment pas à s’occuper de chercher un locataire. Mises aux normes et travaux sont aussi à la charge de l’exploitant locataire attendu que c’est lui qui peut savoir ce qui doit être fait dans l’établissement et non le propriétaire.
Une fois acheté sa chambre médicalisée en EHPAD , le propriétaire n’a donc rien à faire si ce n’est voter une fois par an aux assemblées générales de copropriété, comme dans tout immeuble collectif.
L’avantage fiscal de l’investissement EHPAD
Investir en EHPAD s’est aussi bénéficier d’un cadre fiscal avantageux puisqu’il permet d’être éligible au Loueur Meublé Non Professionnel appelé aussi statut LMNP .
Ce dispositif permet de déduire toutes les charges constatées (intérêt d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances) mais aussi de déduire l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (charge comptable pour tenir compte du vieillissement).
Cette déduction a pour effet de réduire très fortement (et souvent à 0€) le résultat fiscal imposable. Les revenus générés en fiscalité LMNP ne sont donc pas imposés à la CSG-CRDS 15.5% ni à l’impôt sur le revenu (14%, 30%, 41% ou 45% selon le niveau de revenu).
A revenus équivalents, la rentabilité nette d’impôts est en moyenne de 29.5% plus élevée avec un investissement en loi LMNP .
Enfin, le LMNP occasion , dont le marché est alimenté par les LMNP à la revente , a l’avantage d’être constitué par un bien immobilier existant, disponible immédiatement, visitable. Il est donc possible de le visiter et de vérifier la qualité de la gestion qui y est faite. Enfin, les revenus locatifs seront perçus sans délais dès la signature de l’acte authentique devant notaire.
Si vous recherchez un investissement en résidence médicalisée, consultez nos offres en LMNP EHPAD.
Si vous êtes propriétaires en LMNP EHPAD et souhaitez revendre votre LMNP occasion en EHPAD ou dans un autre type de résidence, contactez-nous.
