Depuis la mise en place du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, le marché des résidences-services est devenu un marché porteur. Grâce à l’investissement en LMNP, les investisseurs peuvent investir sans se soucier de la gestion de leur bien. Le gestionnaire de résidence prend tout en main.
Une résidence-service est un bâtiment qui offre une solution d’hébergement et des services complémentaires. Personne physique ou morale, le gestionnaire de résidence s’occupe de la gestion quotidienne de cet ensemble immobilier.
Généralement, les résidences-services sont catégorisées suivant les occupants ou les clients ciblés :
- Résidence services de tourisme,
- Résidence services pour étudiants,
- Résidence services pour seniors,
- Résidence services affaires,
- Et les EHPAD.
Rôles principaux d’un gestionnaire de résidence
En principe, le gestionnaire de résidence a pour tâche capitale la gestion quotidienne d’une résidence-services. Mais, dans la pratique, son rôle est réparti sur quatre points essentiels :
- Entretenir le bâtiment : le bâtiment, ou le bien immobilier, représente pour le gestionnaire un outil de travail. Il importe donc, pour lui, que l’apparence générale de la structure soit attirante. En fonction des situations, l’entretien peut aller des travaux courants aux gros travaux. Dans le deuxième cas, il faut encore se référer aux alinéas de l’article 606 du Code Civil.
- Trouver des locataires : il peut mener des campagnes publicitaires ou des actions de marketing pour trouver des occupants pour sa résidence. Dans certains cas, il lui est possible de conclure des partenariats (avec des professionnels du tourisme pour les résidences tourisme, avec les universités pour les résidences étudiantes…).
- Gérer les activités quotidiennes : les résidences-services ne se limitent pas à proposer une alternative de logement. Elles doivent aussi offrir des services complémentaires. Selon les catégories, les services et les activités peuvent varier. Mais, en principe, les services de base doivent être assurés : petit déjeuner, ménage, accueil, blanchisserie… Pour les catégories spécifiques, comme les EHPAD, le gestionnaire s’assure de l’accessibilité et du bon fonctionnement des services techniques : soins médicaux, assistances…
- Gestion administrative et financière : Le gestionnaire de résidence est tenu de faire le suivi administratif et financier de la résidence-services : paiement des loyers, gestion des dépenses quotidiennes pour le fonctionnement général de la résidence, facturation des clients…
Lien entre le gestionnaire de résidence et propriétaire
Pour la plupart des cas, le gestionnaire de résidence est une entreprise liée avec le propriétaire par un contrat de location. Ce contrat entre souvent dans le cadre d’un contrat de bail commercial.
Ce type de contrat induit l’existence de fonds de commerce que le gestionnaire de résidence exploite. Avec ce bail commercial, le gestionnaire jouit aussi de certains droits :
- Droits au plafonnement des loyers, qui indique que le loyer ne peut être augmenté aussi vite que les indices légaux. Selon les cas, ces indices sont l’ILAT, l’ILC ou l’ICC.
- Droit au maintien dans les lieux, qui le met à l’abri d’une expulsion, sans être compensé par une indemnisation pour la perte de son fonds de commerce. Mais, le manquement au paiement des loyers est toutefois un critère qui conduit à la nullité de ce droit.