Immobilier professionnel et démembrement de propriété avec cession temporaire d’usufruit

Nombreux sont ceux (artisans, commerçants, profession libérales, entrepreneurs…) qui possèdent leur immobilier professionnel via une SCI.
La SCI a indéniablement de nombreux avantages mais aussi « l’inconvénient » de générer des bénéfices fonciers lorsque le crédit a été remboursé s’il y en a eu un.
Le démembrement de propriété avec cession temporaire d’usufruit est une stratégie patrimoniale adaptée pour toute personne possédant son immobilier professionnel via une SCI.

Le principe :
La SCI achète la nue propriété de l’immobilier professionnel. L’usufruit est acquis, pour une période déterminée, par la société qui va occuper le bien immobilier (bureau, entrepôts, local commercial…).
La cession temporaire d’usufruit est à « caler » sur la durée d’activité restant . Elle est en général d’une quinzaine d’année.
La SCI récupère la pleine propriété à l’échéance de la période de cession temporaire et peut mettre en place à l’échéance une nouvelle cession temporaire d’usufruit.

Avantages :
Pour la SCI et ses associés :
La SCI ne perçoit pas de revenus (loyers) pendant la période de cession temporaire d’usufruit. Elle est donc en déficit et génère un déficit foncier impactable sur les revenus des associés. Une économie d’impôts est donc générée à hauteur de la tranche marginale d’imposition et de la CSG éventuellement économisée.
A l’issue du démembrement avec cession temporaire d’usufruit, la SCI récupère la pleine propriété des biens et peu remettre en place une nouvelle cession temporaire d’usufruit en vendant cet usufruit à la société occupant les biens.
La SCI se génère ainsi des liquidités pour d’autres investissements.

Pour l’entreprise occupant les biens :
Le financement de l’acquisition de l’usufruit, s’il est fait via recours au crédit, génère des charges déductibles. De même, la valeur de l’usufruit est amortie et contribue a diminuer le bénéfice avant avant impôts ce qui n’est pas le cas d’un loyer qui passe uniquement en charges.
Cette stratégie patrimoniale contribue donc à optimiser la fiscalité de l’entreprise.

Investir en SCI dans son immobilier d’exploitation lorsque l’on est un professionnel (artisans, commerçants, profession libérales, entrepreneurs…) est donc encore plus pertinent en ayant recours au démembrement de propriété avec cession temporaire d’usufruit.