Dans le secteur de l’immobilier, l’indexation est un mécanisme légal utilisé pour réajuster automatiquement le loyer au coût de la vie. Ce système est surtout fréquent dans les contrats s’étalant sur une longue durée. Il sert à faire varier le montant du loyer en fonction de la valeur d’un indice (variable en fonction du type du contrat). A noter que l’indexation du loyer est différente de la révision du loyer. Elle n’empêche pas une augmentation du loyer.
Indexation et contrat bail commercial
L’indexation du loyer est fréquente dans les contrats de bail commercial. Ce système s’utilise pour les longs contrats de bail commercial d’une durée minimum de 9 ans.
Ce qui est intéressant dans l’indexation, c’est qu’elle permet de reprendre la valeur agrée au début du contrat. Ce montant peut toujours servir d’indice même après plusieurs décennies.
Il est important de faire régulièrement une actualisation des données en suivant l’évolution des autres données économiques. Plusieurs critères, comme l’inflation et le coût des matières premières, sont à prendre en compte.
Conditions de validité d’une indexation dans un contrat de bail
L’indexation n’est pas d’office même si le contrat de bail s’étend sur une longue durée. Elle doit expressément être mentionnée dans le contrat.
Pour être valable, une indexation de loyer doit répondre à trois impératifs :
- la périodicité,
- l’indice de référence,
- et le mode de calcul.
En général, la revalorisation du loyer se fait annuellement. Pour faire simple, les parties fixent l’indexation à la date d’anniversaire du contrat. L’année suivant le bail, le propriétaire calculera alors le nouveau montant du loyer et en informera son locataire.
Il faut savoir que l’indexation ne peut pas être insérée dans le contrat de bail durant son exécution. Si le
bailleur oublie de l’insérer lors de sa conclusion, il devra attendre le terme du contrat avant de faire des modifications.
Si le locataire accepte toutefois l’insertion de l’indexation dans les clauses contractuelles, les parties peuvent signer un avenant de contrat de bail.
Les différents types d’indice
Le choix de l’indice diffère en fonction du type de contrat conclu. Pour les baux d’habitation, l’indice de référence est l’IRL (indice de référence des loyers). Cet indice est calculé sur la base de l’évolution du prix à la consommation (hors loyer et tabac). Il s’applique aux loyers perçus par les investisseurs LMNP en résidence services.
Concernant les baux commerciaux, c’est l’ILC ou l’indice des loyers commerciaux qui sert de référence. Il s’applique à toutes les activités commerciales et artisanales sauf pour les locaux faisant office de bureau.
Pour les bureaux et les entrepôts, les propriétaires doivent se référer à l’ILAT ou l’indice des loyers d’activité tertiaire. Les activités industrielles et les professions libérales sont également concernées par cet indice.
Application de l’indice sur le loyer
Quand un contrat de bail prévoit une indexation du loyer, une revalorisation automatique est faite chaque année. Le bailleur doit donc calculer le loyer en prenant en compte l’ancien indice, le nouvel indice et le loyer actuel. La formule est la suivante :
Nouveau loyer = (loyer x nouvel indice) / ancien indice
Si jamais le propriétaire oublie d’appliquer l’indice, il est toujours possible de faire un rattrapage. Dans ce cas, l’indexation sera calculée année par année en se basant sur les indices en vigueur à chaque période. A noter que le propriétaire ne pourra prétendre qu’aux cinq dernières années d’oubli, puisque la prescription de l’action en paiement est de 5 ans.
