L’indice de référence des loyers – IRL est la base légale utilisée pour calculer l’augmentation annuelle des loyers pour les habitations vides ou
meublées. Il délimite alors le plafond d’augmentation que le propriétaire peut prétendre en cas d’
indexation du loyer dans le bail.
Quelle est la référence de révision des loyers ?
Créée en 2005, l’IRL remplace l’indice du coût de la construction ou ICC. Cet indice, qui servait de base pour l’indexation des loyers a été considéré comme incomplet, d’où la mise en place de l’IRL.
L’IRL s’applique pour l’indexation des loyers en cours de bail dans un immeuble servant d’habitation ou à usage mixte. Il s’agit d’un indice trimestriel calculé en fonction du prix la consommation ainsi que des travaux d’entretien et d’amélioration des habitations. A noter que le loyer et le tabac ne sont pas pris en compte dans la fixation de l’IRL.
Pour connaître l’IRL en vigueur, le
bailleur doit se référer aux données de l’lNSEE. Cette entité publie trimestriellement la valeur de l’IRL.
Comment utiliser l’indice de référence des loyers ?
Le bailleur peut se référer à l’IRL en vigueur si le contrat de bail avec son locataire prévoit une indexation du loyer. Selon le cas, il va alors se référer soit à la date convenue avec le locataire – c’est-à-dire, la date indiquée dans le bail – soit à la date du dernier IRL publié par l’INSEE. Dans ce dernier cas, c’est la date de signature du bail qui est pris en compte.
Il faut savoir que la révision du loyer par indexation ne peut avoir lieu qu’une seule fois par an. A défaut d’une date d’application, les cocontractants (propriétaire et locataire) peuvent le faire à la date d’anniversaire du contrat.
Mode de calcul
Le calcul de la révision de loyer consiste à appliquer au montant du loyer en cours la variation du coût de la vie. Cette variation s’étend depuis le dernier indice (au moment de la précédente révision ou de la conclusion du contrat) jusqu’à l’indice du trimestre (au moment de la révision du loyer).
Les données pris en compte sont donc l’ancien IRL, le nouveau IRL et le montant du loyer. Le calcul du nouveau loyer se fait comme suit :
Nouveau loyer = (Loyer actuel x dernier IRL) / Ancien IRL
Indexation de loyer et révision de loyer
L’indexation et la révision du loyer sont deux termes différents. L’indexation est faite pour adapter le montant du loyer à l’augmentation du coût de la vie. Elle est prévue par le contrat de bail dès sa signature et se calcule sur la base d’indice. Pour le cas des habitations, l’indice utilisé est l’IRL.
La révision du loyer, quant à elle, ne figure pas dans le contrat de bail. Le bailleur peut faire valoir son droit de révision au cours du contrat. Il faut toutefois noter que la révision du loyer est fortement réglementée. Le propriétaire ne peut réviser le loyer que si la valeur locative du bien a augmenté de 10 % suite à des travaux qu’il a faits.