Aujourd’hui, de nombreux investisseurs sont attirés par les placements en LMNP. Cela s’explique par les avantages fiscaux qu’offre ce type d’investissement. Selon les fonds disponibles, les investisseurs ont le choix entre un investissement en LMNP neuf ou en un investissement en LMNP d’occasion.
Investir en LMNP d’occasion consiste à placer son argent dans un LMNP déjà construit et ayant déjà servi. Puisque le bien immobilier a déjà appartenu à un investisseur sous le
statut LMNP, il sera catégorisé « bien d’occasion ».
Pourquoi un bien LMNP d’occasion ?
Les LMNP d’occasion ou
LMNP ancien sont revendus sur les marchés immobiliers LMNP secondaires. Ce sont des biens ayant déjà appartenu à un investisseur et qui sont revendus à un autre investisseur.
Investir dans ces LMNP d’occasion permet de se défaire des difficultés liées à la recherche d’un bon gestionnaire. En principe, le bien livré est déjà sous l’exploitation d’un gestionnaire LMNP. Il peut s’agir d’
EHPAD, de résidences services étudiants, de résidences seniors, de résidences affaire ou de résidences tourisme.
Le choix d’un bien LMNP d’occasion est guidé par la rareté et le prix des terrains à bâtir. L’investisseur en LMNP peut également bénéficier du régime des particuliers pour la taxation des plus-values immobilière. Des exonérations sont possibles selon la durée de détention du bien.
Investir dans les biens d’occasion reste donc plus avantageux que faire un placement dans le neuf.
Les avantages d’un investissement dans un LMNP d’occasion
Investir en LMNP d’occasion permet de profiter d’un emplacement avantageux. Pour le cas des résidences services en LMNP, l’emplacement a déjà été étudié dès la construction du bien pour répondre à des exigences précises.
Cet élément permet d’assurer d’une part la rentabilité de l’investissement par le taux d’occupation. D’autre part, l’investisseur peut aisément envisager une future revente du bien.
Ce qui est également intéressant dans un investissement en LMNP d’occasion, c’est le coût du placement. Investir dans de l’ancien est souvent moins cher qu’un investissement dans le neuf. En moyenne, l’écart se situe entre 10 et 20 %. De plus, la rentabilité est plus intéressante grâce aux revalorisations successives du loyer du bien.
Investir dans un LMNP d’occasion pour plus d’assurance
La plupart du temps, les investisseurs se ruent vers un LMNP d’occasion pour l’assurance qu’il offre. En effet, un bien d’occasion a fait ses preuves puisqu’il a déjà été exploité par d’autres investisseurs. Il est donc possible de connaître dès le départ les bénéficies de l’exploitation. Cela offre plus de sécurité à l’investisseur.
Pour les dépenses courantes, un bien d’occasion est plus avantageux. Dès l’acquisition du bien, toutes les charges que les propriétaires devront supportées sont déjà connues. Cet avantage épargne donc l’investisseur des mauvaises surprises.
La qualité du gestionnaire – locataire pour réussir à investir en LMNP d’occasion
Dans le cadre d’un placement en LMNP d’occasion, la fructification de l’investissement ne dépendra pas seulement du type de résidence. Pour rentabiliser son investissement, le porteur de fonds doit également se pencher sur la qualité du gestionnaire. Divers critères sont alors à prendre en compte avant de placer son argent en LMNP. Ils sont surtout axés sur la fiabilité du gestionnaire, son expérience, mais aussi sur ses compétences.
S’assurer de la fiabilité du gestionnaire LMNP d’occasion
Une LMNP d’occasion a certes déjà fait ses preuves, mais il est tout de même important de vérifier la fiabilité du gestionnaire et le taux de rendement qu’il promet avant de se lancer. Il va de soi qu’avoir un gestionnaire-locataire bénéficiant d’une forte solidité financière et d’une bonne réputation conditionne la réussite du placement dans le LMNP d’occasion.
- Solvabilité et réputation du gestionnaire
Avant d’investir, le mieux serait de commencer par enquêter sur le véritable gestionnaire de la résidence. Cette étape est cruciale puisqu’elle permet de vérifier la solvabilité financière du gestionnaire.
Les vendeurs mentionnent souvent le nom d’un groupe connu comme gestionnaire de la résidence services pour attirer les investisseurs. Pourtant, le véritable gestionnaire est une petite filiale. Si l’investisseur se lance, il n’aura pas de garantie quant à la solvabilité du gestionnaire puisque les capitaux de celui-ci sont assez faibles.
Pour ne pas tomber dans ce piège, il faut porter une attention particulière au signataire du bail commercial. L’investisseur doit également avoir en tête que la solidarité financière entre le grand groupe et la petite filiale ne se présage pas.
- Réalité des taux de rendement promis
L’investisseur doit s’attarder sur la réalité des taux de rendement promis par le gestionnaire-locataire avant de placer son argent en LMNP d’occasion. En effet, pour attirer les investisseurs, des gestionnaires peu scrupuleux peuvent promettre des taux de rendement très élevés. Si le porteur de fonds ne s’informe donc pas sur les taux proposés sur le marché, il risque d’avoir des mauvaises surprises.
En général, ces taux ne doivent pas dépasser les 5 %. Dans le cas contraire, il est important de se poser des questions sur la fiabilité du gestionnaire.
La place du gestionnaire LMNP d’occasion dans une résidence services
Une résidence services doit nécessairement être gérée par un gestionnaire-locataire LMNP spécialisé pour fonctionner. Ce gestionnaire jouera alors un rôle crucial puisqu’il se chargera du choix des locataires des appartements, du paiement des loyers et de la gestion administrative du bien. En somme, il est la clé de la rentabilisation de l’investissement.
Le gestionnaire s’occupera également de la gestion des activités et des services proposés dans une résidence services. De ce fait, il doit avoir des compétences spécifiques pour répondre au mieux aux besoins des occupants de la résidence. Pour le cas d’une résidence senior par exemple, le gestionnaire doit avoir un minimum de compétence sur les premiers soins à donner aux personnes âgées. En effet, le
gestionnaire de résidence senior doit pouvoir gérer les cas d’urgence.
Bon ou mauvais gestionnaire : un impact important sur l’investissement en LMNP d’occasion
La qualité du gestionnaire impacte nécessairement sur l’investissement en LMNP d’occasion, surtout pour le cas d’une résidence services. En effet, un placement ne peut être rentable que si le gestionnaire est bon. Bon gestionnaire renvoie ici à un gestionnaire fiable, expérimenté, compétent et surtout solvable.
En résidence services, un mauvais gestionnaire expose les investisseurs à divers risques financiers. D’une part, il ne pourra pas rentabiliser l’investissement en LMNP. D’autre part, il expose les investisseurs à des risques d’impayés. Ce dernier cas est le plus dangereux puisqu’il contraindra les investisseurs à payer de leurs poches certaines charges liées à l’exploitation de la résidence. Outre les dépenses d’exploitation, les investisseurs devront également rembourser les emprunts souscrits.
L’investisseur en LMNP d’occasion doit alors se pencher sur les réalisations du gestionnaire avant la vente du bien immobilier. Cette étape lui permettra de déterminer s’il a à faire à un bon ou à un mauvais gestionnaire.
Pour en savoir plus sur les gestionnaires de résidence services :