Les avantages d’investir en immobilier en revente LMNP occasion – LMNP ancien
La « location meublée non professionnelle » a plus que jamais la cote auprès des candidats acquéreurs français.
Grâce à des actifs immobiliers rentables et résistant particulièrement bien à l’inflation, ce mode d’investissement est un placement refuge en période de crise économique.
Aujourd’hui, deux marchés se partagent les investissements en LMNP : l’ancien et le neuf.
Si le neuf ancien propose des avantages fiscaux intéressants à court terme, le LMNP ancien conserve l’avantage à moyen terme en permettant à l’investisseur de s’assurer un revenu complémentaire défiscalisés (pas ou peu imposé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux – CSG CRDS).
Libre des nouvelles contraintes instaurées par la législation locative, le LMNP ancien est un placement qui offre de nombreux avantages aux investisseurs.
DÉFINITION DU LMNP D’OCCASION – LMNP ANCIEN
Le marché du LMNP d’occasion concerne l’achat de biens immobiliers en résidences de services déjà livrés, et qui ont été loués au moins une fois. Il s’oppose au marché du neuf, qui concerne les biens vendus avant toute exploitation commerciale.
Parmi les biens en LMNP ancien, on trouve généralement des logements en copropriété, en immeuble ou en résidence. Les logements en résidence de services constituent une part importante du marché, qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de résidences d’affaires, de résidence de tourisme, de résidences seniors ou de résidences médicalisées (EHPAD).
Elles sont gérées par une société locataire qui prend à bail toute la résidence et entretien le patrimoine immobilier des propriétaires.
Afin de clarifier le principe d’investissement LMNP occasion en résidences de services, je vous propose une infographie qui permet de comprendre le principe :
Investissement LMNP occasion le Principe
Principe de l’investissement en LMNP
En d’autres termes, le LMNP ancien est un support d’investissement immobilier.
Il s’agit de biens immobiliers en résidences services déjà exploités avant d’être remis en vente.
Ces maisons, appartements, villas… constituent une niche attractive pour les propriétaires bailleurs car ils sont sur des marchés porteurs (tourisme, étudiant, seniors, affaire).
Pour les investisseurs à la recherche d’un bien à acquérir, les actifs en LMNP représentent une solution à moindre risque, entre l’immobilier traditionnel et l’immobilier commercial.
INVESTISSEMENT ATTRACTIF DANS DES BIENS IMMOBILIERS EXISTANTS
Au-delà de l’intérêt comptable que présente le LMNP d’occasion pour l’investisseur (voir notre article dédié à l’amortissement LMNP occasion), il achète un actif existant.
Acheter un bien LMNP ancien, c’est acquérir un logement déjà en exploitation, avec un bail commercial en cours. Il n’y a pas de délai de livraison comme dans l’immobilier neuf, avec des durées d’attente qui peuvent aller de quelques mois à plusieurs années (sans compter les retards occasionnels).
L’investisseur prend donc la suite du vendeur et n’a rien de particulier à faire puisque le bien est déjà loué et exploité par le preneur à bail (aussi appelé gestionnaire). Le bien est aussi équipé du mobilier nécessaire pour y habiter qui permet d’obtenir le statut LMNP.
Pour un investisseur, c’est le marché de l’occasion qui apporte le plus de garanties quant à la rentabilité du placement immobilier.
En effet, sur ce marché il est possible de connaître au préalable le niveau du loyer, le taux de remplissage du bien et le montant des charges et mesurer de manière tangible l’intérêt réel de l’investissement.
Le LMNP ancien est un marché porteur pour peu que l’on sache le décrypter.
Il n’est pas soumis à un encadrement des loyers, comme dans le neuf, pour les bénéficiaires de la défiscalisation Pinel.
La rentabilité de l’ancien est plus facile à anticiper : le futur propriétaire dispose de nombreux facteurs chiffrés, comme le montant des taxes foncières ou le prix du loyer au mètre carré du quartier.
L’emplacement des biens en LMNP occasion est souvent meilleur que dans le neuf, de par l’impossibilité de construire dans les centres villes ou sur les emplacements stratégiques déjà occupés.
Pour toutes ces raisons, le LMNP occasion est clairement plus rentable et sécurisé que le LMNP neuf.
LE LMNP ANCIEN, UN STATUT FISCAL OPTIMISÉ
Parmi ces principaux atouts, investir en LMNP ancien permet de bénéficier du régime fiscal avantageux du loueur en meublé.
Le LMNP occasion offre donc aux investisseurs d’excellentes conditions fiscales qui vont leur permettre de se constituer une source de revenus défiscalisés.
Une fois loué, les charges liées à l’investissement et à l’exploitation du logement sont déductibles des impôts (à condition de choisir le régime de déclaration des revenus en BIC réels).
Les déductions autorisées sont les suivantes :
- Déduction des charges courantes non récupérables sur le locataire, de la taxe foncière, des frais d’assurance et intérêts d’emprunts.
- Déduction des réparations courantes et travaux lorsqu’ils y en a.
- Déduction des dotations aux amortissements (85% de l’immobilier sur 25 ans et 100% du mobilier sur 10 ans). Les avantages fiscaux n’étant pas transmissibles, c’est sur la base du prix d’acquisition total que le nouveau propriétaire va amortir son bien.
La plupart des frais d’exploitation sont donc soustraits des recettes locatives avant imposition.
Amortissement LMNP occasion – LMNP ancien
Mieux, l’amortissement du prix d’achat du bien, mobilier et immobilier, est également déductible ce qui aboutit à des revenus nets d’impôts, à long terme (ou très peu imposés).
A noter que la fiscalité est d’autant plus avantageuse que le propriétaire bénéficie du régime de plus-values des particuliers, soit une exonération graduelle d’impôt sur la plus-value.
Pour plus d’informations sur ce point, consultez notre article sur la plus-value immobilière en LMNP occasion.
UNE RENTABILITÉ ÉLEVÉE
En premier lieu, le LMNP d’occasion permet d’anticiper avec bien plus de précision la rentabilité de votre bien.
Parmi les nombreux facteurs qui vont déterminer votre retour sur investissement, la plupart sont déjà connus avant la vente : l’acheteur de LMNP ancien dispose ainsi d’informations sur le prix du mètre carré dans le quartier, le montant des charges et des taxes, il peut anticiper les évaluations de l’environnement…
Les emplacements de l’ancien sont souvent meilleurs que ceux du neuf et assurent une rentabilité immédiate.
En conséquence, le LMNP occasion propose un retour sur investissement durable, supérieur à la plupart des autres placements financiers.
Bien gérée, la rentabilité est toujours au-dessus de 4,5 %, et dépasse souvent les 5 %.
Pour le nouveau propriétaire, il s’agit tout simplement de s’assurer des revenus immédiats en prenant le relai du précédent bailleur, le logement étant déjà en exploitation.
LE COMPLÉMENT DE RETRAITE IDÉAL
Grâce à sa pérennité, le LMNP d’occasion est un moyen idéal de se constituer un patrimoine, pour pallier à une baisse de revenus professionnels à l’approche de la retraite.
Le LMNP d’occasion propose des revenus stables, durables et protégés de l’inflation par les réévaluations mécaniques du loyer, encadrées par la loi. Dans la mesure où le bien immobilier est louée dès son acquisition, l’investissement génère aussitôt des revenus pour le propriétaire-bailleur.
Qu’il s’agisse de se constituer un revenu complémentaire ou de préparer une retraite confortable, l’investissement dans un actif LMNP ancien permet de s’assurer une sécurité financière sur le long terme.
C’est d’ailleurs en vue de se constituer un complément de retraite que de plus en plus de jeunes investisseurs privilégient l’acquisition d’un logement en LMNP d’occasion à une acquisition immobilière classique.
UNE GESTION DÉLÉGUÉE A UN PROFESSIONNEL
Pour investir en LMNP occasion, la meilleure solution est d’opter pour les biens en résidences de services qui permettent de déléguer la problématique de remplissage et de gestion à un professionnel.
La bail commercial qui lie l’investisseur à son locataire professionnel défini toute la relation.
L’investisseur n’a alors aucun souci de gestion au quotidien : la société locataire s’occupe de tous les détails, de la recherche des locataires à la gestion des charges de copropriété, en passant par l’entretien du bien immobilier.
Le bail commercial fixe les conditions de l’accord, notamment le loyer annuel de l’investissement en LMNP d’occasion, son indexation, la répartition des charges.
Enfin, la société gestionnaire-locataire paye le loyer quelque soit le taux d’occupation final du bien ce qui permet au propriétaire de percevoir un loyer constant tout au long de l’année.
C’est d’ailleurs tout l’intérêt d’investir dans une résidence en LMNP ancien.
COMPROMIS IDEAL POUR LES INVESTISSEURS
Pour les candidats acquéreurs, investir dans un bien en LMNP ancien constitue la solution idéale.
Un logement en LMNP ancien allie en effet valeur refuge et rentabilité pérenne.
Comme dans l’acquisition de tout bien immobilier, le logement en question peut être remis en vente, avec l’assurance de générer une plus-value sur le coût d’achat initial sous réserve de laisser du temps au bien pour se valoriser.
L’investissement LMNP occasion peut être réalisé sur différents types de logements : résidences étudiantes, résidences d’affaires, résidences seniors, résidences de tourisme ou encore résidences médicalisées EHPAD.
Quel que soit le type de logement choisi, connaître au préalable les frais d’entretien requis permet déjà à l’investisseur d’avoir une visibilité sur les prévisions financières relatives à son placement.
Notre simulateur LMNP est à votre disposition pour vous permettre de faire les projections financières adaptées à votre projet.
LA MARCHE A SUIVRE POUR INVESTIR EN LMNP
Aussi attractif soit l’investissement en location meublée non professionnelle d’occasion, il est toujours préconisé de se faire accompagner par un professionnel depuis la recherche du bien immobilier à l’acquisition proprement dite.
Se préoccuper uniquement du rendement locatif pour choisir un investissement est sans aucuns doutes une mauvaise stratégie.
En effet, il faut garder à l’esprit que rendement élevé va de pair avec une risque élevé.
Il faut donc prendre aussi en compte les différents points sur lesquels repose la valeur d’un investissement LMNP, à savoir :
- l’emplacement du bien immobilier,
- le revenu locatif généré,
- les impôts,
- la qualité du gestionnaire ou exploitant locataire,
- l’état du bâtiment,
- et les redditions de charges.
Alors que l’emplacement garantit l’attractivité du logement, la qualité de l’exploitation ou du gestionnaire conditionne le succès ou non d’une acquisition en LMNP.
Pour trouver le bien le plus adapté à votre projet, il vous faudra aussi vous baser sur d’autres facteurs comme : la localité, les indicateurs démographiques et socio-économiques, les différentes offres disponibles sur le marché.
COMMENT CHOISIR VOTRE PROGRAMME LMNP ANCIEN ?
Nous vous avons préparé la liste des critères que nous conseillons de prendre en compte afin de réaliser un investissement immobilier adapté et conforme à votre projet.
Voici nos critères de sélection :
-
Emplacement : c’est le facteur principal qui va déterminer la rentabilité de l’investissement.
-
Compatibilité de la localisation avec le marché de la résidence (une ville avec université pour une résidence étudiant , une ville dynamique économiquement pour un résidence de tourisme urbain, la proximité d’une zone touristique…).
-
Gestionnaire-locataire : la société de gestion doit coller aux objectifs de prise de risque de l’investisseur. Les grands groupes sont en général considérés comme moins risqués que les plus petits mais la rentabilité est plus élevée sur les biens exploités par des sociétés de moindre importance. L’idéal est de pouvoir avoir accès aux comptes d’exploitation de la résidence afin de s’assurer de la bonne gestion.
-
Le montage financier doit être optimisé selon l’objectif de l’investisseur (création de patrimoine ou génération de revenu à moyen terme).
Dans tous les cas, l’idéal est de vous faire accompagner par un spécialiste de la revente LMNP.
Se faire accompagner garantit un investissement en toute sécurité, notamment pour tout ce qui est relatif aux procédures juridiques, administratives et fiscales.
LES ANNONCES DE REVENTE LMNP OCCASION
Vous pouvez retrouver ici toutes nos annonces revente LMNP occasion en vente.
Nous tâchons de toujours avoir les prix les plus justes possibles en fonction des caractéristiques du bien vendu afin que la transaction soit équitable pour le vendeur et l’acquéreur.
Que ce soit pour un achat résidence étudiante ancien ou pour un LMNP occasion Pierre et Vacances, ou encore un LMNP EHPAD, vous trouverez sur nos annonces un maximum d’information.
Consultez notre sélection en :
Résidences étudiant :
Résidences de tourisme :
Résidences Seniors et EHPAD :
Résidences d’affaire :
Notre équipe se tien à votre disposition pour vous transmettre les dossiers complets des biens qui peuvent vous intéresser : fiche de synthèse détaillée, bail commercial, plan, procès-verbaux d’assemblées générales.
