Un investisseur LMNP désigne un investisseur immobilier bénéficiant du
statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut est exclusivement réservé aux personnes qui investissent dans l’immobilier meublé à titre d’activité secondaire.
Comment devenir investisseur LMNP ?
Devenir investisseur LMNP, c’est investir dans une résidence services, de type résidence étudiante, senior, tourisme ou
EHPAD. L’investisseur LMNP devient propriétaire après acquisition d’un logement ou appartement au sein de la résidence. Pour l’exploitation de la résidence, il signe un contrat de bail commercial avec un exploitant ou gérant.
Pour être qualifié de meublé, le bien doit contenir certains équipements précis. Il doit notamment permettre au locataire d’investir le bien avec seulement ses effets personnels. Sont compris donc les sanitaires, les mobiliers, les appareils électroménagers et la literie complète. Pour le cas des EPHAD, les résidences doivent contenir des équipements dédiés aux personnes âgées.
Le bien immobilier concerné par l’investissement peut être un bâtiment ancien, un logement neuf ou un bien en VEFA (Vendu en l’État Futur Achèvement). L’investisseur LMNP doit également remplir certains critères pour bénéficier du statut :
- il ne doit pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés,
- l’activité de location meublée doit être une activité secondaire,
- le niveau de revenu tiré de la location ne devra pas dépasser les 23 000 € chaque année, ou la moitié du revenu global de l’investisseur LMNP.
Les avantages pour un investisseur LMNP ?
Avoir un statut d’investisseur LMNP permet de profiter de larges avantages fiscaux, notamment la réduction d’impôt et le remboursement de TVA. D’ailleurs, les loyers perçus par l’investisseur LMNP est peu ou pas imposés. Cette exonération est possible grâce à un mécanisme de calcul des charges déductibles.
En cas de revente, un investisseur LMNP pourra bénéficier du régime de faveur s’appliquant aux particuliers. Dans ce cas, les exonérations vont dépendre de la durée de détention du bien immobilier.
Dès son acquisition, l’investisseur LMNP peut choisir entre deux systèmes de réduction de la fiscalité :
- investissement en LMNP Classique : l’investisseur LMNP profite d’un remboursement de la TVA à hauteur de 20 % sur la valeur d’acquisition du bien. Cet avantage fiscal peut s’étaler sur plusieurs années. Ce type de placement favorise également l’amortissement. L’investisseur pourra combiner la déduction des intérêts de son emprunt pour ne pas payer d’impôts sur plusieurs années.
- Investissement en LMNP Censi Bouvard : pour que l’investisseur LMNP puisse bénéficier de ce statut, il doit investir dans un bien neuf servant de résidence services. La location du bien doit durer au moins 9 ans. Ce dispositif permet à l’investisseur LMNP de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % sur l’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée sur le montant de l’investissement hors taxe et hors mobilier, dans la limite de 300 000 €.
En somme, le choix du bien pour investir reste limité dans le cadre d’un investissement en LMNP Censi-Bouvard. Pour un investisseur LMNP ayant un budget limité, le mieux serait alors de choisir un investissement LMNP classique. De ce fait, il pourra placer ses fonds dans un LMNP d’occasion, qui est plus accessible.