Amortissement LMNP : comprendre le mécanisme de l’amortissement fiscal en LMNP
Qu’est ce que l’Amortissement en LMNP ?
Un investissement LMNP en résidences services permet de générer des revenus locatifs non imposables grâce à l’application comptable de l’amortissement.
Ce statut fiscal s’avère donc singulièrement attrayant puisqu’il permet de percevoir des revenus non imposables pendant une longue période.
Le principe de l’amortissement comptable en LMNP consiste en la création d’une charge fictive qui s’ajoute aux charges réelles, cela tous les ans dans le but de réduire considérablement ou d’annuler
totalement le bénéfice imposable.
– De façon pratique :
Sur votre déclaration d’impôt , vous gommez une partie de vos revenus locatifs grâce aux charges que vous payez réellement , à savoir les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les assurances de l’emprunt.
A fortiori, si vous n’avez pas recours à un prêt, les charges déductibles sont insuffisantes pour gommer les revenus locatifs.
Donc, à ces charges réelles insuffisantes, viennent s’ajouter les charges comptables, celles que vous ne payez pas, les amortissements de votre investissement en LMNP.
Sont amortissables par annuité et sur une durée moyenne de 20 à 30 ans : le prix de l’immobilier moins environ 10% à 15 % de valeur terrain ( selon la situation géographique du bien) , le mobilier, les frais d’acte notariés, les émoluments du notaire, les honoraires d’agence ainsi que les travaux futurs.
Les amortissements non utilisés sont reportables jusqu’à extinction totale.
Le résultat fiscal d’exploitation de votre investissement étant de fait de 0 € ou de peu positif, vos revenus locatifs seront exonérés d’impôts et de CSG/CRDS ou faiblement imposés.
C’est en cas d’investissement sans recours à un prêt, sur un bien à très forte rentabilité de 7% environ, que vous serez imposables, mais très faiblement.
– Exemple chiffré et simplifié d’amortissement LMNP
Vous faîtes l’investissement d’un bien sur le marché de la revente au prix HT hors frais d’acte de 100 000 €, soit 108 800 € frais d’acte inclus, vous rapportant un loyer de 5,5% HT /an soit 5 500 €.
Le prix se décompose ainsi :
9 000 € de terrain (non amortissable) + 81 000 € d’immobilier + 2 000 € de mobilier + 8 000 € de frais d’agence + 8 800 € de frais d’acte
La réserve totale de vos amortissements est donc de 108 800 € – 9 000 € = 99 800 €
Les 2 000 € de mobilier sont amortissables sur 3 ans, soit 700 €/an
L’immobilier et les frais sont amortissables sur 20 ans, soit 97 800 € / 20 = 4 990 €
Le solde en ce cas présent est négatif, donc non imposable. Le solde d’amortissement non utilisable de – 890 € est reportable.
Une fois le mobilier amorti au terme des 3 ans, les charges taxes et amortissements s’élèveront à 5 690 €, soit de quoi gommer encore la totalité
des revenus locatifs pendant 17 ans.
Ce sera aussi le cas sur une durée plus longue en cas de recours à un prêt puisque vos intérêts d’emprunt et assurance d’emprunt seront aussi déductibles.
