Le LMNP d’occasion concerne un bien immobilier déjà habité, mais dont l’investissement offre autant d’atouts qu’un investissement dans un actif immobilier neuf. L’acquéreur achète le bien en vue d’une location sous le
statut LMNP. Pour être qualifié de LMNP d’occasion, celui-ci doit avoir été exploité par son ancien propriétaire sous le régime LMNP.
LMNP d’occasion, principe de l’investissement
Par opposition au marché de l’immobilier neuf, le marché de l’occasion concerne les biens qui ont déjà été habités. Le cas est le même dans le cadre d’un investissement en LMNP d’occasion. L’investisseur va placer des fonds dans un bien ayant déjà été exploité sous le régime LMNP.
Pour les investissements en LMNP d’occasion, il est souvent question de logements en copropriété, dans un immeuble ou dans des résidences services. Cette dernière catégorie représente la plus grande part du marché des LMNP d’occasion.
L’investisseur peut choisir entre plusieurs types de résidences services :
- résidences étudiantes,
- résidences de tourisme,
- résidences d’affaires,
- résidences pour seniors ou résidences médicalisées type EHPAD.
Dans le cas d’un investissement en LMNP d’occasion, l’investisseur n’aura plus de souci quant au choix du gestionnaire pour son bien. En effet, l’ancien propriétaire de l’actif a déjà conclu un bail commercial avec un gestionnaire.
A noter que le contrat de bail définit les droits et obligations de chaque partie. Pour le gestionnaire, il sera question de gérer et entretenir le bien immobilier.
Investir en LMNP d’occasion, quels avantages ?
L’investissement en LMNP d’occasion est avantageux sur plusieurs points, à commencer par le prix d’achat du bien. En effet, un actif LMNP d’occasion est largement moins cher par rapport à un bien neuf. L’écart entre le prix d’un actif neuf et un bien immobilier d’occasion peut aller jusqu’à 20 %.
Le bien ayant déjà exploité au moment de la vente, l’investisseur n’aura pas à se soucier de trouver un gestionnaire. D’ailleurs, il pourra déjà avoir un aperçu des charges et des revenus générés par l’exploitation du bien.
À noter que lors d’un achat LMNP d’occasion, l’acquéreur poursuit directement les engagements conclus par l’ancien propriétaire avec le gestionnaire. Il peut s’agir d’un mandat de gestion ou d’un bail commercial.
Comme tout investissement en LMNP, le LMNP d’occasion permet aussi de bénéficier d’avantages sur la fiscalité. Suivant les déductions possibles, le futur propriétaire peut bénéficier d’un revenu locatif peu ou pas imposé. En cas de revente du bien, la plus-value peut aussi être exemptée d’impôt.
Choisir un LMNP d’occasion, ce qu’il faut savoir
Investir en LMNP d’occasion peut être profitable pour peu que l’investisseur sache mettre toutes les chances de son côté. Le choix de l’actif immobilier doit se faire minutieusement, et ce, en se basant sur plusieurs critères. Il est important de vérifier :
- l’état du bien, de l’immeuble ou de la résidence en effectuant une visite des lieux ou en lisant les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale. Cette étape permet de connaître à l’avance les gros travaux à prévoir ou les problèmes avec la structure de l’actif immobilier ;
- l’environnement et la localisation du bien. Ce critère est surtout important pour assurer que l’actif propose un taux de remplissage intéressant ;
- les références de l’exploitant, notamment ses réalisations ou sa renommée. Ces points permettent d’assurer la rentabilité de l’investissement ;
- la rentabilité du bien, qui doit généralement être supérieure ou égale à 4 %.