Les locataires résidences services sont des sociétés commerciales dont le rôle est principalement d’exploiter des résidences services. Il s’agit généralement d’une société de gestion qui est liée aux propriétaires des logements de la résidence services par un bail commercial.
Les résidences services sont en principe des bâtiments où les occupants peuvent, en plus de l’hébergement, bénéficier de services complémentaires. À noter qu’il existe plusieurs types de résidences services selon les occupants cibles :
- la résidence services pour étudiants,
- la résidence services affaires,
- la résidence services tourisme,
- la résidence services pour seniors,
- la résidence services spécialisée, de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Les principales attributions des locataires résidences services
Les attributions locataires résidences services consistent à exploiter et à gérer le bien :
- Entretien du bâti. L’apparence générale de la structure devant être attrayante, les locataires résidences services procèdent à des travaux d’entretien réguliers (peinture, plomberie…) et aux gros travaux (touchant la structure même du bâtiment).
- Recherche de locataire : étant exploitant de la résidence services, les locataires résidences services doivent assurer un taux d’occupation optimal des logements. Ils doivent en effet verser des loyers mensuels aux propriétaires. Pour trouver des occupants, ils peuvent mener des campagnes publicitaires ou mettre en place des stratégies marketing. Les locataires résidences services peuvent, dans certains cas, conclure des partenariats avec des entités travaillant dans le même secteur que la résidence (tourisme, affaire, étudiant…).
- Gestion des services de la résidence : outre l’hébergement, les résidences services proposent des services complémentaires aux occupants. Ces prestations varient en fonction des catégories de résidence de services, mais les plus basiques sont l’accueil, la buanderie, le ménage et la restauration. Pour le cas des résidences spécialisées, des services plus spécifiques comme l’assistance médicale sont requis.
- Gestion administrative et financière : les locataires résidences services doivent effectuer un suivi administratif et financier de la résidence. Il s’agit du suivi des loyers, des dépenses d’entretien, des dépenses pour le fonctionnement quotidien… Ils se chargent aussi de la facturation des clients et des fournisseurs.
Le contrat de location en résidence services
Puisque les locataires résidences services sont liés aux propriétaires par un bail commercial, ils sont considérés comme détenteur d’un fonds de commerce.
Ils peuvent donc bénéficier de deux droits fondamentaux pour assurer pleinement et avec quiétude leur activité :
- le droit au plafonnement des loyers, indiquant que le loyer ne peut être rehaussé aussi vite que les indices légaux. Il s’agit, selon les cas, de l’ILAT, l’ICC ou l’ILC ;
- le droit de maintien dans les lieux : ce privilège protège les locataires résidences des expulsions sans indemnisation (compense la perte de son fonds de commerce). Ils peuvent cependant être expulsés en cas de non-paiement des loyers.
Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence services, le choix des locataires résidences services doit se faire sur la base de plusieurs critères. Les propriétaires se basent généralement sur les compétences, les expériences et la réalisation des locataires résidences services. En effet, ces points vont influer grandement sur la rentabilité de l’investissement.
