La location nue désigne la mise en location d’un bien immobilier vide. Par opposition à une location
meublée, l’actif immobilier est loué sans meuble ni équipement. Seuls les sanitaires, la douche et l’évier sont obligatoires pour une telle location. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison, et le bien peut être un actif neuf ou ancien.
Les aspects juridiques d’une location nue
Dans le cadre d’une location nue, le locataire et le
bailleur signent un contrat de bail. Ce contrat doit suivre des règles de fonds strictes et contenir les mentions suivantes :
- identités et coordonnées des deux parties,
- date de prise d’effet,
- description du logement,
- nature et destination du local,
- montant du loyer.
Sans ces mentions, le contrat de bail est considéré comme nul et sans effet juridique. Par ailleurs, si le bailleur requiert un dépôt de garantie, son montant devra également y figurer. Il ne doit cependant pas dépasser le montant d’un mois de loyer hors charges.
À la signature du bail, un état des lieux est annexé au contrat pour permettre au locataire de connaître l’état du bien à son arrivée. La durée du bail est de 3 ans minimum si le locataire est un particulier ou une SCI (Société Civile Immobilière). Le contrat peut cependant être renouvelé par une reconduction tacite.
Les aspects fiscaux d’une location nue
Catégorisés dans les revenus fonciers, les loyers tirés d’une location nue sont soumis à l’impôt sur le revenu personnel du contribuable. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- le régime forfaitaire : qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers pour les frais et les charges engagés. Il faut que les recettes de location soient inférieures à 15 000 € par an pour bénéficier de ce régime.
- Le régime réel : qui est en principe optionnel. Il est cependant obligatoire si les loyers nets annuels dépassent les 15 000 €. Ce régime permet de déduire les frais et charges payés pour le bien en location. Peuvent ainsi être déduit des loyers : les travaux, les charges de copropriété, les primes d’assurances et les frais financiers. L’amortissement du bien immobilier ne peut toutefois être réalisé, sauf en cas de dispositif fiscal particulier.
Différences entre la location nue et la location meublée ?
À la différence d’un bien mis en location meublée, la location nue est prévue pour mettre en location un bâtiment vide. De ce fait, le dépôt de garantie est différent puisqu’il peut aller jusqu’à l’équivalent de 2 mois de loyer pour un logement meublé.
Du point de vue fiscal, une location nue est moins avantageuse qu’une location meublée. Il en est de même par rapport aux termes relationnels avec les locataires. En effet, les occupants bénéficient de fortes protections juridiques, même s’ils ne payent pas le loyer dans le cadre d’une location nue.
La location meublée permet également à l’investisseur de bénéficier d’un important avantage fiscal. Tel est le cas pour une location en Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP. Ce statut permet à un investisseur de ne pas payer d’impôts sur les loyers ou de payer peu d’impôts sur les loyers. En cas de revente, l’investisseur peut aussi bénéficier du régime des particuliers pour les plus-values.
