Loi Pinel et bail commercial : répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire

Dans un précédent article nous évoquions l’impact de la loi Pinel pour les baux en résidence de service.

Nous y indiquions qu’un décret du Conseil d’Etat devait préciser les taxes, charges, impôts et redevances qui ne pourront être à la charge du locataire du fait de leur nature.

Ce décret, dit « Décret Charges » ([Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014->https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029701696&categorieLien=id]) en matière de baux commerciaux est paru le 5 novembre 2014.

– Ce décret Charges de la loi Pinel implique donc la mise en place d’une nouvelle répartition de charges plus favorable au locataire.

Pour tous les baux qui seront signés à compté du 5/11/2014, le contrat de bail commercial ne pourra plus prévoir un imputation au locataire des cinq postes suivants :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

– Concrètement, quel impact pour les baux commerciaux en résidence de service ?

Ce sont principalement 2 postes qui vont toucher les baux commerciaux, principalement en EHPAD puisque ne pourront plus être imputées au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier aux mises aux normes relevant également des grosses réparations visées par l’article 606.
   

– Et pour les baux en cours ?

Les baux en cours dont la signature est antérieure à la date de publication du décret (5/11/2014), ne sont pas impactés par ce décret. Il n’y a donc pas de changement pour les baux en cours.