Le loyer de marché indique la valeur de marché du loyer pour un bien immobilier. Il s’agit du montant pour lequel un bon immobilier peut raisonnablement être loué compte tenu de la situation du marché au moment de l’expertise. Cette notion prend une place importante dans le cas de l’immobilier commercial et de l’investissement locatif en LMNP en résidence services.
Principe du loyer de marché
Le loyer de marché, également connu sous l’appellation valeur locative de marché, est la valeur ou le prix auquel un bien immobilier peut être loué. Le loyer de marché dépend principalement de deux grands critères : le type de bien et la région où il se trouve. À noter que le loyer de marché est différent pour chaque type de bien (ancien, neuf, commerce, bureau, habitation…).
Pour un particulier, le loyer de marché représente la somme des charges réparties entre le propriétaire, le locataire et le droit au bail. Cette valeur est importante pour les investisseurs désirant faire l’acquisition d’un actif immobilier destiné à la location.
Dans le cas d’une entreprise, la valeur des charges sera répartie suivant les conditions et les clauses du bail. La valeur de loyer du marché pourra inclure dans ce cas le pas-de-porte, le droit d’entrée ou l’indemnité de changement d’activité.
Il faut savoir que le loyer de marché est déterminé sans prendre en compte la TVA, les charges locatives et les charges de toutes autres natures refacturées au
preneur.
Détermination du loyer des nouveaux baux
La valeur des loyers des nouveaux baux est négociée entre les parties dans un environnement de concurrence. Pour que le loyer de renouvellement coïncide avec la valeur locative de marché, il est important de se référer au loyer de marché.
En effet, à la fin du bail ou en fin de chaque période triennale, le loyer est censé être réajusté à sa valeur de marché. Limitée par la loi, une hausse du loyer reste assez rare. Ainsi, l’ajustement du loyer implique souvent à une baisse du loyer. En LMNP résidence services, pour les biens acquis neufs, une baisse du loyer peut survenir après quelques années.
Pour une location en LMNP neuf, la valeur locative du bail renouvelé devrait, au vu des critères des prix de comparaison, être entièrement évaluée sur le loyer de marché et s’y limiter. Le loyer sera donc fixé sur une base théorique puisque le logement n’a pas encore été exploité.
Comment le loyer de marché est-il déterminé ?
Plusieurs conditions doivent être remplies pour évaluer le loyer de marché conventionné :
- l’absence de versement capital au locataire précédent du droit au bail ou au propriétaire du droit d’entrée ou pas-de-porte, en sus du loyer ;
- le consentement libre des deux parties : locataire et propriétaire ;
- le respect d’un délai raisonnable pour la négociation avant la conclusion du contrat de location ;
- la signature du contrat de bail à des conditions et clauses qui tiennent compte de la réalité du marché immobilier visée…
- l’établissement d’une relation saine et équilibrée entre le locataire et le bailleur. Cela implique qu’il ne doit pas y avoir de convenance personnelle entre les cocontractants.
