LMNP occasion

Les avantages d’investir en immobilier en LMNP occasion

La « location meublée non professionnelle » a plus que jamais la cote auprès des candidats acquéreurs français. Grâce à des actifs immobiliers rentables et résistant particulièrement bien à l’inflation, ce mode d’investissement est un placement refuge en période de crise économique. Aujourd’hui, deux marchés se partagent les investissements en LNMP : l’ancien et le neuf. Si ce dernier propose des avantages fiscaux supérieurs, l’occasion conserve de nombreux intérêts pour assurer aux particuliers un revenu complémentaire significatif.

DÉFINITION DU LMNP D’OCCASION

Le marché du LMNP d’occasion concerne l’achat de biens immobiliers déjà livrés, et qui ont été loués au moins une fois. Il s’oppose au marché du neuf, qui concerne les biens vendus avant toute exploitation commerciale. Parmi les biens en LMNP d’occasion, on trouve généralement des logements individuels, en immeuble ou en résidence. Les logements en résidence de service constituent une part importante du marché, qu’il s’agisse de résidences étudiantes, d’affaires, de vacances ou pour les seniors (EHPAD). Elles sont gérées par un organisme qui prend soin de votre bien immobilier. Ci-après une illustration en image pour mieux comprendre le principe de la formule LMNP :

Principe de l’investissement en LMNP

En d’autres termes, le LMNP ancien est un support d’investissement immobilier. Il s’agit de biens immobiliers en résidences services déjà exploités avant d’être remis en vente. Ces maisons, appartements, villas… constituent une niche attractive pour les propriétaires bailleurs. Pour les investisseurs à la recherche d’un bien à acquérir, les actifs en LMNP représentent une solution à moindre risque, entre l’immobilier traditionnel et l’immobilier d’investissement.

INVESTISSEMENT ATTRACTIF DANS DES ACTIFS EXISTANTS

Au-delà de l’intérêt comptable que présente le LMNP d’occasion pour l’investisseur, ce dernier procède à l’acquisition d’un actif existant. L’achat ne présente donc aucun risque de construction, que ce soit en matière de malfaçon ou de retard de livraison. La formule offre ainsi une meilleure visibilité sur l’actif en soi – éventuellement, si des travaux sont à prévoir – et sur sa rentabilité. Le fait que le bien immobilier ait déjà été exploité une première fois constitue également une assurance pour l’acquéreur quant à la pérennité de son investissement. Concrètement, cette formule permet à l’investisseur d’avoir dès le départ une vision globale sur la rentabilité et les plus-values futures de son placement. Connaître au préalable le niveau du loyer, le taux de remplissage du bien et le montant des charges permet de mesurer de manière tangible l’intérêt réel de l’investissement. Tous ces paramètres font en sorte que les risques liés à ce type d’investissement sont particulièrement minimes contrairement au neuf. C’est d’ailleurs pour cela que les actifs en LMNP ancien sont de plus en plus plébiscités sur le marché immobilier.

REVENUS SOUMIS A FISCALITE FAVORABLE

Parmi ces principaux atouts, investir dans un actif LMNP ancien permet de bénéficier du régime fiscal avantageux du loueur en meublé. Grâce à ce régime fiscal, l’investisseur n’est pas redevable d’impôt sur les loyers issus de son acquisition. Par ailleurs, le bailleur peut déduire de ses loyers imposables les dotations aux amortissements. Les avantages fiscaux n’étant pas transmissibles, c’est sur la base du prix d’acquisition total que le nouveau propriétaire va amortir son bien. L’investisseur peut aussi déduire de ces recettes les réparations courantes, les travaux d’entretien… Enfin, cette formule d’investissement présente également l’avantage de profiter du régime de plus-values des particuliers, soit une exonération graduelle d’impôt sur la plus-value.

DES AVANTAGES FISCAUX NON TRANSMISSIBLES

Seul bémol par rapport au neuf : le LMNP occasion est moins gâtée en avantages fiscaux. La construction de logements est encouragée par la loi, à travers plusieurs dispositifs légaux, comme les lois Périssol ou Bouvard. Ces déductions d’impôts ne sont pas transmissibles après une vente. Le LMNP d’occasion est donc caractérisé par un statut fiscal « normalisé », mais qui propose bien d’autres avantages par rapport au neuf.

UNE RENTABILITÉ ELEVEE

En premier lieu, le LMNP d’occasion permet d’anticiper avec bien plus de précision la rentabilité de votre bien. Parmi les nombreux facteurs qui vont déterminer votre retour sur investissement, la plupart sont déjà connus avant la vente : l’acheteur de LMNP ancien dispose ainsi d’informations sur le prix du mètre carré dans le quartier, le montant des charges et des taxes, il peut anticiper les évaluations de l’environnement… Les emplacements de l’ancien sont souvent meilleurs que ceux du neuf et assurent une rentabilité immédiate. En conséquence, le LMNP occasion propose un retour sur investissement durable, supérieur à la plupart des autres placements financiers. Bien gérée, la rentabilité est toujours au-dessus de 4,5 %, et dépasse parfois les 5 %. Pour le nouveau propriétaire, il s’agit tout simplement de s’assurer des revenus immédiats en prenant le relai du précédent bailleur, le logement étant déjà en exploitation.

LE COMPLÉMENT DE RETRAITE IDÉAL

Grâce à sa pérennité, le LMNP d’occasion est un moyen idéal de se constituer un patrimoine, tout en anticipant une baisse de revenus à l’approche de la retraite. Le LMNP d’occasion propose des revenus stables, durables et protégés de l’inflation par les réévaluations mécaniques du loyer, encadrées par la loi. Dans la mesure où le bien immobilier peut être occupé dès son acquisition, l’investissement génère aussitôt des revenus pour le bailleur. Le nouveau propriétaire perçoit la plupart des avantages dédiés à son prédécesseur. L’historique du bien lui est également fourni. A l’inverse du neuf, l’ancien ne laisse aucune place à l’imprévu, tous les paramètres nécessaires pour pouvoir se projeter dans le futur étant déjà accessibles à l’investisseur. Qu’il s’agisse de se constituer un revenu complémentaire ou de préparer une retraite confortable, l’investissement dans un actif LMNP ancien permet de s’assurer une certaine sécurité financière sur le long terme. C’est d’ailleurs en vue de se constituer un complément de retraite que de plus en plus de jeunes investisseurs privilégient l’acquisition d’un logement en LMNP d’occasion à une acquisition immobilière classique.

UNE GESTION DELEGUEE A UN PROFESSIONNEL

Tout comme le neuf, le LMNP occasion peut être délégué à un organisme de professionnels de l’immobilier ou des services. L’investisseur n’a alors aucun souci de gestion au quotidien : l’agence (ou le prestataire de services) s’occupe de tous les détails, de la recherche des locataires à la gestion des charges de copropriété, en passant par l’entretien du bien immobilier. La relation est encadrée par un bail commercial qui fixe les conditions de l’accord, notamment le taux de rémunération annuel de l’investissement en LMNP d’occasion. C’est d’ailleurs tout l’intérêt d’investir dans une résidence en LMNP ancien. Le nouveau propriétaire dispose d’une meilleure visibilité sur la solidité et la fiabilité du gestionnaire, ainsi que la possibilité de soutenir le niveau des loyers. Le loyer est effectivement à la clé de la rentabilité de l’investissement, aussi bien pour le bailleur que pour l’exploitant.

COMPROMIS IDEAL POUR LES INVESTISSEURS

Pour les candidats acquéreurs, investir dans un bien en LMNP ancien constitue la solution idéale. Un logement en LMNP ancien allie en effet valeur refuge et rentabilité pérenne. Comme dans l’acquisition de tout bien immobilier, le logement en question peut être remis en vente, avec l’assurance de générer une plus-value sur le coût d’achat initial. Or, tout au long de la période de détention du logement, le bailleur fait fructifier son investissement via les loyers constituant des revenus supplémentaires. L’investissement LMNP occasion peut être réalisé sur différents types de logements : résidences étudiantes, résidences d’affaires, immeubles de services, résidences de tourisme ou encore EHPAD. Quel que soit le type de logement choisi, connaître au préalable les frais d’entretien requis permet déjà à l’investisseur d’avoir une visibilité sur les prévisions financières relatives à son placement. Autre particularité de cette formule : la gestion du logement est assurée par un exploitant professionnel. L’investisseur se libère ainsi de toutes les tâches difficiles et fastidieuses relatives à la gestion de l’appartement, maison, villa, chalet ou autre.

LA MARCHE A SUIVRE POUR INVESTIR EN LMNP

Aussi attractif soit l’investissement en location meublée non professionnelle d’occasion, il est toujours préconisé de se faire accompagner par un professionnel depuis la recherche du bien immobilier à l’acquisition proprement dite. Certains investisseurs se préoccupent essentiellement du revenu supplémentaire qu’ils peuvent générer grâce à ce type d’investissement. Or, la valeur d’un investissement LMNP repose sur différents points distincts, à savoir :

• l’emplacement du bien immobilier,
• le revenu locatif généré,
• les impôts,
• le gestionnaire ou l’exploitant,
• l’état du bâtiment,
• et les redditions de charges.

Alors que l’emplacement garantit l’attractivité du logement, la qualité de l’exploitation ou du gestionnaire conditionne le succès ou non d’une acquisition en LMNP. Pour trouver le type de résidence offrant le meilleur retour sur investissement, l’investisseur doit aussi se baser sur d’autres facteurs : la localité, les indicateurs démographiques et socio-économiques, les différentes offres disponibles sur le marché. Il est également intéressant de faire une analyse de marché en amont pour mieux anticiper l’évolution des prix et optimiser le rendement de l’investissement. Dans tous les cas, l’idéal est de se faire accompagner par une société spécialisée en gestion immobilière ou en revente LMNP. Se faire accompagner garantit un investissement en toute sécurité, notamment pour tout ce qui est relatif aux procédures juridiques, administratives et fiscales.