Qu’est-ce que le LMNP et comment obtenir le statut LMNP ?
On en entend beaucoup parler de la location meublée non professionnelle mais de quoi s’agit-il ?
LMNP est l’acronyme de « Loueur en Meublé Non Professionnel ». Il s’agit d’un placement immobilier extrêmement intéressant pour les investisseurs : il offre une grande sécurité des actifs, l’immobilier étant toujours considéré comme une « valeur refuge » en temps de crise. La location meublée est également très rentable grâce un cadre fiscal optimisé qui, combiné à des actifs performants, assure une source de revenus durable aux ménages.
LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE, UN STATUT À PART
La location meublée se distingue de la location « nue » (sans meuble). Pour prétendre à la définition de « meublé », un logement doit être prêt à l’emploi, équipé de tout le mobilier de base. Le locataire doit être capable d’y habiter immédiatement, en apportant seulement ses effets personnels.
Le LMNP propose un statut fiscal en conséquence. Alors que la location d’un logement vide doit être déclarée dans les revenus fonciers, la location meublée dégage des revenus assimilés aux « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (les BIC).
LES STATUTS DE LOUEUR EN MEUBLÉ
On distingue le loueur meublé non-professionnel (LMNP) du loueur meublé professionnel (LMP). Pour être considéré comme un non professionnel, le propriétaire doit remplir les trois conditions suivantes :
- ne pas être inscrit au registre du commerce,
- les locations meublées peuvent générer moins de 23 000 euros de revenus par an, ou plus, il n’y a pas de contrainte,
- les recettes locatives peuvent être inférieurs à toutes les autres sources de revenu combinées de son foyer fiscal.
Par opposition, si ces trois conditions ne sont pas respectées, l’investisseur est qualifié de LMP.
LMNP ANCIEN OU LMNP NEUF
On distingue ensuite l’investissement en LMNP neuf du LMNP ancien , qui présente des avantages différents : l’achat de neuf est encouragé par différents dispositifs fiscaux. La loi Bouvard permet ainsi aux acheteurs de bénéficier d’importantes réductions d’impôts, jusqu’à 11% du prix de revient du bien, s’il s’agit de logements en résidences de service achetés jusqu’en 2016.
L’investissement en LMNP occasion présente quant à lui l’avantage de permettre la perception de revenus locatifs non imposables grâce à l’application de l’amortissement LMNP qui est un amortissement comptable venant diminuer le bénéfice imposable.
Dans les deux cas, les biens LMNP en résidence services sont des biens immobiliers particulièrement sécurisant pour les investisseurs. L’actif est géré par un professionnel du secteur qui va sous-louer les locaux à sa clientèle. Il peut donc s’agir de résidences étudiantes, résidences senior, résidence médicalisée EHPAD , résidence de tourisme ou d’affaires.
LA FISCALITÉ DU STATUT LMNP
Investir en tant que LMNP est une solution prisée par de plus en plus d’investisseurs. Les revenus doivent être déclarés selon différentes modalités :
- Jusqu’à 32 900 euros par an : les revenus sont soumis au régime des micro-entreprises. Le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50%, ce qui signifie que seule la moitié des revenus est imposée.
- Au-delà de 32 900 euros par an : les revenus sont soumis au régime réel. Le loueur doit alors tenir une comptabilité, ce qui ouvre en contrepartie des déductions d’impôts pour de nombreux frais : les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les charges de copropriété, les travaux, les droits d’enregistrement, les amortissements …
UN PLACEMENT DE CHOIX RENTABLE À LONG TERME
Au vu des conditions économiques actuelles, le LMNP est un placement de plus en plus privilégié par les investisseurs. Il offre aux retraités ou aux familles de réelles opportunités de développement de patrimoine, ainsi qu’une source de revenu complémentaire.Le cadre fiscal optimisé du LMNP et la qualité de l’actif immobilier auquel il correspond garantissent une rentabilité à long terme, à l’abri de beaucoup de perturbations économiques.
