Loueur meublé non professionnel , un statut privilégié pour les investisseurs
Si la location est aussi attractive pour les investisseurs particuliers, c’est en partie grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Simple et rentable, il offre un cadre fiscal optimisé, ainsi que de nombreuses opportunités de sécuriser un complément de revenus grâce aux résidences de service.
DEVENIR LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel doit proposer la location d’un logement habitable dès la remise des clés (équipé de tout le mobilier nécessaire).
Le statut LMNP est défini par l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour y prétendre, un propriétaire doit remplir une de ces 3 conditions :
• il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel,
• il doit louer un bien meublé,
• il doit déclarer ses revenus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
UN CADRE FISCAL OPTIMISÉ
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre un cadre fiscal avantageux : l’investissement génère des revenus non imposés, y compris à long terme. Pour cela, le propriétaire déclare ses revenus locatifs dans la case des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ces derniers peuvent être soumis à 2 régimes :
- Micro-BIC :
C’est le régime qui s’applique par défaut en dessous de 32 900 euros de revenus locatifs annuels.
- BIC réel simplifié :
Ce régime s’applique par défaut au-delà de 32 900 euros de revenus locatifs annuels. Cependant, en-dessous de cette somme, un propriétaire peut aussi en profiter, à condition d’en faire la demande avant le 1er février de l’année d’imposition.
Dans la plupart des cas, pour un Loueur en Meublé Non Professionnel, c’est le régime BIC réel simplifié qui est le plus intéressant. Il permet de déduire de nombreuses charges de ses revenus avant imposition. Les factures d’entretien, les droits d’enregistrement, les intérêts du prêt ou encore les charges de copropriété et taxes font partie des nombreuses charges déductibles. Mieux, l’amortissement de la valeur des biens immobiliers et mobiliers peut être déduit des revenus imposables, ce qui aboutit souvent à des loyers totalement nets d’impôts.
UN PLACEMENT SÛR ET RENTABLE EN RÉSIDENCES DE SERVICES
En période d’incertitude économique, le secteur de l’immobilier est toujours le meilleur moyen de sécuriser son capital. En effet, investir dans la pierre, valeur refuge, est souvent un gage de pérennité de ses actifs. En particulier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel assure un revenu non fiscalisé et protégé de l’inflation, grâce aux réévaluations du loyer à chaque nouveau bail.
Parmi les programmes LMNP disponibles, beaucoup d’investisseurs se tournent vers les logements en résidences de services. Gérées par un exploitant, elles doivent assurer au moins 3 de ces 4 services obligatoires : réception, changement des draps, petit-déjeuner et ménage. Il en existe de plusieurs types, entre les résidences d’affaires, de tourisme, pour étudiants ou pour personnes âgées, seniors et EHPAD .
Ces résidences offrent des avantages supplémentaires pour un Loueur en Meublé Non Professionnel : la sécurité du bail commercial tout d’abord, qui assure un loyer fixe pendant une période de 9 ans renouvelable, versé par l’exploitant. Par ailleurs, dans le cas d’un achat neuf, les résidences de services permettent de profiter du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard (importantes réductions d’impôts et récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien). Cette défiscalisation LMNP Bouvard est compatible avec le LMNP ancien . Il peut donc être judicieux selon les profils patrimoniaux de combiner les deux investissements.
