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Régime de la location meublée : va-t-on basculer automatiquement de LMNP à LMP ?


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Régime de la location meublée : va-t-on basculer automatiquement de LMNP à LMP ?

 
Régime de la location meublée : va-t-on basculer automatiquement de LMNP à LMP ?
Régime de la location meublée : va-t-on basculer automatiquement de LMNP à LMP ?

De par les avantages qu’elle offre, la location meublée séduit aujourd’hui particuliers et professionnels. Tous veulent profiter de la carotte fiscale offerte par ce dispositif. Qu’il s’agisse d’un loueur meublé professionnel (LMP) ou d’un loueur meublé non professionnel (LMNP), les avantages fiscaux restent intéressants. Il existe cependant quelques différences au niveau des conditions d’accès à ces statuts. Il s’agit notamment des conditions permettant de bénéficier de ces statuts et du régime fiscal les régissant.

La requalification d’un LMNP ou LMP pourrait ainsi nuire à l’investisseur. D’où l’intérêt de bien connaître son statut. Une décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018, a remis en question ces conditions. Les investisseurs réalisant un placement sous le statut de LMNP se posent alors la question sur le basculement automatique vers le statut de LMP. Explications sur cette possibilité de basculement en LMP et sur l’impact de cette décision sur le régime de la location meublée.

Remise en question du statut de LMNP

Après la publication de la décision du Conseil constitutionnel le 8 février 2018, les investisseurs en LMNP se sont posé des questions. Cette décision jugeait inconstitutionnelle la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés d’un Loueur Meublé Professionnel. Une mise à jour de la base BOFIP a ainsi été opérée.

Portée de la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018

La décision du Conseil constitutionnel invalide l’article 155 du Code Général des impôts. Cet article subordonnait la qualification de LMP à l’inscription de l’investisseur dans le RCS. Dans sa décision, le Conseil constitutionnel déclare inconstitutionnel cette condition. Pour les LMNP, la question du basculement automatique vers le statut de LMP se pose alors.

Il faut savoir qu’en droit fiscal, la location meublée, lorsqu’elle est exercée à titre habituel, s’apparente à une activité commerciale. Les revenus locatifs provenant de la location sont ainsi imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En revanche, les revenus locatifs d’un bien non meublé sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Aussi, aux yeux de la loi, la location meublée constitue une activité professionnelle. Les déficits des professionnels sont imputables au revenu global. Les non-professionnels ne peuvent quant à eux les imputer que sur les revenus de la même nature. En effet, le régime des plus-values professionnelles est réservé aux LMP.

Concrètement, le CGI reconnait la qualité de LMP à un investisseur inscrit au RCS et percevant des recettes de plus de 23 000 euros. Cependant, la condition d’inscription au RCS a été difficile à appliquer. Certains greffes de tribunaux de commerce ont refusé d’immatriculer en qualité de commerçant les particuliers exploitant une location meublée.

Cela est sans doute justifié puisque si une location de meubles est exercée à titre habituel, elle constitue un acte de commerce. En revanche, une simple location immobilière n’est pas prise en compte dans le code de commerce. Ce dernier dispose clairement que seules les personnes physiques ayant la qualité de commerçant peuvent être inscrites au RCS. Pour éviter les confusions, l’administration fiscale accepte de ne pas contester les LMP qui étaient refusés par les greffiers. Cette décision du Conseil constitutionnel ne fait ainsi que confirmer les dispositions du code de commerce.

Vers un basculement automatique en LMP ?

Vers un basculement automatique en LMP ?
Vers un basculement automatique en LMP ?

Face à cette décision, le mystère reste entier pour les investisseurs en LMNP. Pour eux, la décision pourrait impliquer un changement de statut d’office. En effet, pour bénéficier du statut de LMNP, les investisseurs particuliers n’avaient pas besoin d’être inscrits au RCS. D’ailleurs, c’est la principale différence entre le statut de LMNP et de LMP. Bien sûr, la question des revenus locatifs diffère aussi ces deux statuts de location meublée. Pour profiter du statut de LMNP, le propriétaire doit percevoir des revenus locatifs de moins de 23 000 euros par mois.

La réponse à ce mystère juridique est plus claire. Désormais, les investisseurs en LMNP risquent de basculer au statut de LMP sans qu’ils ne le demandent. Puisque l’inscription au RCS ne fait plus partie des conditions pour qualifier ces investisseurs, le revenu va jouer un rôle important. Dès que les revenus provenant de la location meublée dépassent les 23 000 euros par mois et représentent plus de 50 % du revenu global du propriétaire, elle peut devenir automatiquement une LMP.

Les conséquences de la requalification

Cette requalification va entraîner plusieurs changements sur le régime régissant le loueur. D’abord pour le régime d’imposition de la plus-value en cas de cession, ce sera le régime des plus-values professionnelles qui sera appliqué. Par ailleurs, si le loueur professionnel a exercé l’activité pendant plus de 5 ans, une exonération sur la plus-value professionnelle est envisageable. La plus-value professionnelle peut être exonérée quand la moyenne des recettes des deux dernières années ne dépasse pas les 90 000 € HT (exonération totale) ou 126 000 € HT (exonération partielle).

Pour le cas de la plus-value professionnelle sur l’immeuble, un abattement de 10 % par année de détention (pour plus de 5 ans) est possible. Le point de départ pris en compte pour comptabiliser les 5 années est le passage en régime de LMP.

Quand l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel et non professionnel en alternance, la plus-value tombe sous le régime d’imposition du loueur. La date prise en compte dans ce cas est la date de cession.

Qu’en est-il des cotisations sociales ?

Ce basculement automatique vers le statut de LMP soulève également des questions sur les cotisations sociales. Une question majeure se pose : un particulier qui souhaite exercer en tant que LMNP et ne s’étant pas inscrit au RCS bascule en LMP, que se passe-t-il pour ses cotisations sociales ?

La réponse à cette question est claire. La mise à jour opérée par l’administration fiscale sur sa base BOFIP ne peut pas s’appliquer en matière de cotisations de sécurité sociale. Concrètement, seuls les LMP inscrits au RCS et proposant des locations saisonnières avec des revenus de plus de 23 000 euros sont concernés par les cotisations sociales des indépendants. Donc, même si les personnes exerçant en tant que LMP, suite au basculement automatique, perçoivent un revenu de plus de 23 000 euros, ils ne peuvent être assujettis aux cotisations sociales. Cette dernière est liée à l’inscription au RCS.

Cependant, cette question reste toujours en suspens jusqu’à ce que l’article 155 du CGI pour les loueurs en meublé en basculement soit modifié. Aujourd’hui, le régime fiscal de ces investisseurs n’est pas très clair. Il faut ainsi attendre une mise à jour de l’administration fiscale.

Quoi qu’il en soit, les investisseurs en location meublée restent mitigés sur leurs cas. Auparavant, ils étaient considérés comme de simples particuliers investissant pour profiter d’un revenu complémentaire. Aujourd’hui, ils risquent de passer la barrière pour devenir des professionnels de la location meublée. Mais passer de LMNP en LMP est-il aussi critique qu’il ne parait ?

LMNP et LMP : deux régimes différents

LMNP et LMP : deux régimes différents
LMNP et LMP : deux régimes différents

Même si le LMNP et le LMP concernent tous les deux la location meublée, ils comportent quelques différences. La catégorie de revenus, le sort des déficits ainsi que le régime d’imposition diffèrent.

Le cadre juridique de la location meublée

Le statut de loueur meublé est attribué à tous les particuliers investissant dans une location meublée. Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit disposer d’un bien décent et le mettre en location meublée au sens de la loi.

Le bien doit être suffisamment équipé pour que les occupants puissent s’y installer en apportant juste leurs affaires personnelles. Une location meublée doit ainsi comporter tous les mobiliers du quotidien, les électroménagers, les linges de lit, les couverts et les luminaires. La location doit également comporter les matériels d’entretien adaptés pour faire le ménage dans la location. Ces critères doivent être respectés tant dans le cadre d’un investissement en LMP qu’en LMNP.

Statut de LMNP

Le LMNP est un dispositif permettant à un particulier d’acquérir un bien meublé tout en profitant de revenus locatifs non imposés. Ce statut offre à l’investisseur l’opportunité de récupérer la TVA s’il acquiert un bien neuf. Avoir le statut de LMNP signifie que l’investisseur n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce régime concerne uniquement les locations meublées dont les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 € par an. Pour le propriétaire, ces revenus doivent représenter, au plus, 50 % de ses revenus globaux annuels.

A vrai dire, l’idée du statut de LMNP a été initiée par l’État pour aider les Français à préparer leur retraite. L’investissement en LMNP est en effet un placement sur le long terme. Il a ainsi pour but la conservation et non la revente. Plus l’investissement dure dans le temps, plus le bien sera revalorisé.

Aujourd’hui, l’investissement en LMNP suscite l’engouement des Français. Ce type de placement offre en effet des avantages intéressants tant en termes de gestion que d’amortissement. En investissant en LMNP, l’investisseur peut se défaire de la gestion du bien et le confier à un gérant spécialisé. Cette délégation de gestion se fait dans le cadre d’un bail commercial. Et ce n’est pas tout, le statut de LMNP offre à l’investisseur la possibilité d’amortir les meubles et les équipements sur la valeur d’usage. A noter qu’un tel placement est à la portée du plus grand nombre.

Statut de LMP

Même si la majorité des propriétaires veulent profiter du statut de LMNP, il arrive que leur investissement soit classé au titre de LMP. Au-dessus d’un certain seuil d’investissement, le propriétaire est en effet qualifié de Loueur Meublé Professionnel. L’investissement tombe ainsi dans le régime de LMP quand les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 euros. Ces revenus en questions doivent représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dans ce cas, le propriétaire sera qualifié de commerçant et devra être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Sur le plan juridique, cela implique que la déduction fiscale des charges se fasse au montant réel.

Le statut LMP offre différents avantages au propriétaire, notamment en termes défiscalisation. Il faut savoir que le régime LMP est obligatoire dès que le loueur meublé dégage un revenu locatif annuel supérieur à 70 000 euros. Si les revenus sont en dessous de ce montant, ils peuvent être imposés en régime réel simplifié ou en micro BIC.

LMNP et LMP : quel statut est le plus avantageux ?

LMNP et LMP : quel statut est le plus avantageux ?
LMNP et LMP : quel statut est le plus avantageux ?

A première vue, le régime du LMNP semble être plus intéressant pour les particuliers désirant investir dans une location meublée. Cependant, le LMP présente aussi des avantages intéressants sur le plan fiscal.

Les revenus d’une location meublée, que ce soit en LMP ou LMNP, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ils doivent alors faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Pourtant, le régime du LMP reste plus intéressant en termes de fiscalité. En effet, le statut LMP permet au propriétaire de choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel. Dans le cas le où le loueur serait éligible à l’IFI, il pourra s’exonérer de cet impôt. Le LMNP ne peut cependant pas profiter de cet avantage.

Dans la gestion, le LMNP reste néanmoins avantageux. Le statut de LMNP offre une gestion plus simple. En effet, le LMP, en tant que professionnel, doit lui-même assurer la gestion de son patrimoine immobilier. Il doit ainsi avoir les connaissances nécessaires dans le domaine juridique et fiscal. En revanche, en LMNP, le propriétaire peut confier la gestion de son bien à un professionnel. Dans ce cas, ils établissent un bail commercial.

Chaque statut possède donc ses avantages et ses inconvénients. Le choix dépend ainsi de l’investisseur et de sa situation. Il faudrait surtout faire un choix fiscal judicieux pour alléger le poids de l’impôt. A noter que le statut de LMNP permet à l’investisseur un cumul avec l’amendement Censi-Bouvard. Il est ainsi possible d’obtenir une réduction fiscale de 11 % sur le montant de l’investissement. Le LMNP offre aussi la possibilité d’amortir le bien en déduisant les déficits sur le revenu global. L’investisseur peut également échapper à l’IFI.

  1. Thierry Marquet , on Mai 16, 2019 at 16:09 Répondre

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant
    Bonne découverte !

    • Hervé BOCHER , on Mai 20, 2019 at 12:35 Répondre

      Bonjour Thierry,
      Content que ça vous ait intéressé.
      Mon équipe est à votre disposition si besoin.

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