Investir en résidence étudiant en LMNP occasion ? Les clés pour réussir votre prise de décision que ce soit pour constituer votre patrimoine ou percevoir un complément de revenus.
Un nombre d’étudiants en hausse
Le nombre d’étudiants augmente tous les ans : à la rentrée 2014, ils étaient 2.47 millions d’inscrits soit une hausse de 1.5% par rapport à 2013. D’une part, il y a en effet tous les ans plus de bacheliers à poursuivre des études qui s’allongent par ailleurs. D’autre part, la renommée des cycles universitaires Français et leur coût, attire tous les ans plus d’étudiants étrangers qui représentent 12% du total aujourd’hui mais représenteront 18% du total en 2025 soit une hausse de près de 20% en 10 ans (source OCDE).
De moins en moins d’étudiants logés chez leur parents
46.1% des étudiants résidaient chez leur parents en 2000 et ils ne sont plus que 32.3% ce qui représente une baisse de près de 30%. Pour autant, l’offre de logements étudiants n’a pas subit la même augmentation et l’état peine à remplir ses engagements de construire 40.000 logements et selon un sondage de l’Ipsos de 2011, 4 étudiants sur 10 rencontrent des difficultés pour se loger.
Les résidences étudiants , une réponse à la demande
Face à cette pénurie de logements étudiants, se sont développées ce qu’on appelle des résidences étudiantes. Il s’agit d’ensemble immobiliers en copropriétés constitués de studios et de T2 et généralement équipés d’une laverie, d’une cafétéria, d’une salle de sport. Situés à proximité des transports en communs, des écoles et des universités, ces logements sont donc parfaitement adaptés pour l’occupation par des étudiants tant en terme de dimension que de loyer.
La résidence de services
Comme il peut être contraignant de gérer soi-même et que les investisseurs ne font pas de la gestion leur métier, les résidences étudiants se sont beaucoup développées sous la forme de résidences services. Cela permet une mutualisation des coûts et une simplification de la gestion des résidences étudiantes. En résidence services étudiantes, le locataire du propriétaire n’est plus l’occupant du logement mais la société qui prend à bail commercial toute la résidence et sous-loue ensuite les logements aux étudiants.
Pas de vacances locatives ni de carences locatives ou de changement régulier de locataire à gérer pour le propriétaire investisseur. Tout est géré par sa société locataire.
Quels sont les avantages d’investir en résidence étudiant
Un investissement en résidence étudiant se fait en achetant un appartement meublé qui est donc loué par bail commercial à une société d’exploitation. De ce fait l’investisseur devient éligible au Loueur en Meublé Non Professionnel (statut LMNP ) qui lui permet de percevoir des loyers non imposables sur le long terme.
En effet, comme pour les revenus de location nue (revenus fonciers), les charges sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts, assurances, travaux…). En statut LMNP , l’investisseur a en plus le droit de déduire l’amortissement comptable de son bien. L’amortissement LMNP, l’un des gros avantages de la location meublée , est donc une charge comptable supplémentaire qui va réduire considérablement le résultat fiscal (et le ramener à zéro dans biens des cas) permettant à l’investisseur de percevoir des revenus peu ou pas imposés à la CSG – CRDS (15.5%) et à l’impôt sur le revenu (14% ; 30%, 41% ou 45%).
L’investissement en LMNP est donc en général près de 30% plus rentable que le même investissement en revenus fonciers.
Enfin, investir en LMNP en résidence étudiant est possible en neuf ou en ancien cependant le LMNP occasion en résidence étudiant à l’avantage d’être immédiatement disponible, en exploitation donc occupé, visitable et de générer des revenus immédiats.
Bien choisir son investissement
Pour bien choisir son investissement en résidence étudiant il faut vérifier l’adéquation de l’emplacement de la résidence par rapport à sa fonction. Proximité des transports, accès rapide aux écoles et universités sont des facteurs clés de succès tout comme un bon entretien.
Le second point de vigilance est sur le preneur à bail : la société d’exploitation qui sera votre locataire. Il s’agit ici de s’assurer que la résidence est correctement exploitée et que la société exploitante est solide financièrement.
Il est à noter que ce secteur de l’immobilier géré présente de bons ratios de solvabilité puisque les clients des exploitants, les étudiants, bénéficient souvent d’APL, et que leurs parents sont quasi obligatoirement caution pour eux voire tiers payeurs.
De ce fait, il y a très peu d’impayés ce qui est rassurant pour l’investisseur.
Se faire accompagner d’un professionnel expert de ce secteur immobilier pour réaliser un bon investissement est ici déterminant car ses années d’expertise et sa connaissance approfondie du secteur vous éviteront souvent bien des écueils.
Investir en résidence étudiant : un bon investissement ?
L’investissement en résidence étudiant en LMNP occasion c’est donc clairement une bonne idée à long terme avec :
- un marché en pénurie d’offre,
- une demande soutenue pour les années à venir,
- un bon rendement locatif et peu de charges,
- des biens liquides car de petites surfaces donc pas trop chers,
- une bonne solvabilité des locataires,
- un cadre fiscal optimisé permettant ne pas payer (ou peu) d’impôts sur les revenus locatifs et de maximiser le rendement net d’impôt de l’investissement.
Si vous souhaitez investir en résidence étudiant en LMNP occasion, nous vous invitons à nous contacter et à consulter nos offres en résidence pour étudiants en LMNP occasion.
