Résidences services : la visibilité du rendement

Acheter un appartement dans une résidence services relève du pur placement. A l’exception des résidences de tourisme, où le propriétaire peut s’il le souhaite profiter de son habitation quelques semaines de vacances par an, les autres adresses sont à 100 % dédiées à la location. Les détenteurs n’y mettent donc jamais les pieds. Selon la spécialité des résidences, les occupants qui défilent dans ces lieux sont des étudiants, des hommes d’affaires, des vacanciers, des seniors ou des personnes âgées dépendantes.

Gérées par des exploitants professionnels, ces résidences louées toute l’année, pour de courts ou de longs séjours, ont l’avantage de servir un rendement régulier à leurs propriétaires. Annoncé dès la signature du bail commercial entre l’exploitant et le propriétaire, le rendement annuel est fixe pendant neuf ou douze ans. Il évolue entre 4,2 % et 4,6 % hors taxes pour des résidences étudiantes, d’affaires et seniors, et monte jusqu’à 5 % pour les Ehpad, qui accueillent les personnes dépendantes. Ce placement est séduisant pour la retraite à plusieurs titres.

D’abord, il n’offre aucun souci de gestion locative, contrairement à l’immobilier classique. Signataire du bail de longue durée, l’exploitant s’occupe de tout. Ensuite, ce placement génère des revenus locatifs réguliers versés chaque mois ou trimestre, quel que soit le taux d’occupation de la résidence et du logement. A ce jour, la formule d’acquisition la plus adaptée est la location en meublé non professionnel (LMNP). « Grâce à un système d’amortissements, l’investisseur empoche des revenus non fiscalisés, ce qui pour un retraité est un détail important », souligne Christophe Bourgoise, conseiller en gestion de patrimoine à Rennes chez Fiducée Gestion Privée.

Enfin, dernier avantage, les tickets d’entrée sont plus accessibles en raison de la standardisation des logements proposés : de 80.000 à 100.000 euros en moyenne pour une chambre étudiante, de 100.000 à 130.000 euros pour un petit appartement dans une résidence d’affaires et de 150.000 à 190.000 euros pour un logement dans une résidence médicalisée. Quelques résidences de tourisme de standing se vendent beaucoup plus cher pour cause de grands appartements situés à des adresses cotées. A noter que la TVA à 19,6 % est remboursable. Selon Cerenicimo, il existe un écart annuel de rendement de 1,75 % net entre l’achat en Scellier (2,67 %) et l’investissement dans une résidence de tourisme en LMNP (4,42 %).

Reste que, pour être gagnante, cette opération doit s’effectuer avec précautions. « La sinistralité est importante dans ce type de placement », indique Pascale Tardieu, conseillère en gestion de patrimoine au cabinet parisien le CNAF. Dans un passé récent, on a vu des exploitants financièrement peu solides qui ont revu à la baisse le rendement initial ou pis qui ont fait faillite. Aujourd’hui, « des taux affichés supérieurs à 5 % ne sont pas franchement réalistes. Il faut s’en méfier », ajoute-t-elle.