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Résiliation du bail commercial


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Dans le cadre de l’acquisition de son appartement, le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) signe un bail commercial avec la société de gestion pour l’exploitation des locaux meublés. La rupture ou la résiliation de ce contrat de bail commercial doit se faire suivant la réglementation en vigueur. L’auteur de la résiliation doit suivre certaines procédures en termes de délais.

Condition de forme et délai du préavis

Pour résilier le bail commercial, la partie prenant congé peut informer l’autre partie par un acte d’huissier ou par une lettre recommandée avec un avis de réception. Cette procédure est obligatoire pour une résiliation à l’expiration d’une période triennale ou un départ à la retraite. Si la rupture se fait à la fin du bail, donc pour éviter la tacite reconduction, un acte d’huissier suffit.

Le locataire doit informer le propriétaire 6 mois avant le terme du bail. Ce même délai doit être respecté dans le cadre d’un bail 3-6-9. Pour celui-ci, le locataire doit informer son cocontractant 6 mois avant le terme de la période triennale.

Les parties peuvent cependant convenir d’un délai de préavis plus long. A noter que dans le cadre d’un bail 3-6-9, le non-respect de ce délai n’annule pas le congé. Il a pour effet de reporter la date de résiliation à la fin de la prochaine période triennale suivante.

Si la résiliation vient du propriétaire, celui-ci devra verser à son locataire une indemnité d’éviction.

La demande de renouvellement du bail commercial en LMNP

En LMNP, si le bailleur n’a pas notifié le congé, le preneur peut solliciter un renouvellement du bail. Il pourra le faire dans les 6 mois précédents l’échéance ou au cours de la tacite prorogation.

Cette réglementation a été mise en place pour répondre à un double intérêt de consolidation de la relation entre les cocontractants. En effet, cette procédure permet de mettre fin au bail d’origine et oblige le bailleur à s’exprimer expressément pour manifester sa volonté d’accepter ou de refuser la demande du preneur.

A noter que deux situations peuvent se présenter dans ces cas :

  • Si le bailleur accepte le renouvellement du contrat, un nouveau bail s’applique aux mêmes conditions que le précédent. Seul le loyer fera l’objet d’une révision ;
  • Si le bailleur refuse la reconduction du contrat, il devra alors verser au preneur une indemnité d’éviction. Le cas échéant, le bailleur devra justifier son refus de versement de l’indemnité.

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, le bail commercial constitue pour le propriétaire-bailleur un réel avantage. Grâce à ce contrat, il pourra se protéger contre les loyers impayés et se projeter dans le temps. Le bail commercial lui évite également de chercher lui-même des locataires pour la résidence. De ce fait, il est important de prendre toutes les mesures nécessaires avant la résiliation du bail commercial avec le gestionnaire. Le mieux serait d’abord de trouver un gestionnaire compétent avant de rompre le contrat en cours.

 

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